--- 類型: "釋字" 字號: "釋字第291號" 案名: "" 公布日期: "1992-02-28" 公布日期_民國: "81年02月28日" 院令字號: "" 爭點: "時效取得地上權登記要點申請須提建物合法證明規定違憲？" 相關法條: ["憲法第15條", "民法第768條、第769條、第770條、第771條、第772條、第876條", "土地登記規則第70條第1項、第2項", "時效取得地上權登記審查要點第5點第1項（內政部77.8.17函頒）"] 意見書篇數: 0 原始出處: "https://cons.judicial.gov.tw/docdata.aspx?fid=100&id=310472" 抓取時間: "2026-07-27T14:43:40+0800" --- # 釋字第291號 > [!info] 原始出處 > 司法院憲法法庭網站 · [官網原文](https://cons.judicial.gov.tw/docdata.aspx?fid=100&id=310472) · 公布 81年02月28日 · 抓取於 2026-07-27 ## 解釋爭點 時效取得地上權登記要點申請須提建物合法證明規定違憲？ ## 解釋文 **（1）** 　　取得時效制度，係為公益而設，依此制度取得之財產權應為憲法所保障。內政部於中華民國七十七年八月十七日函頒之時效取得地上權登記審查要點第五點第一項規定：「以建物為目的使用土地者，應依土地登記規則第七十條提出該建物係合法建物之證明文件」，使長期占有他人私有土地，本得依法因時效取得地上權之人，因無從提出該項合法建物之證明文件，致無法完成其地上權之登記，與憲法保障人民財產權之意旨不符，此部分應停止適用。至於因取得時效完成而經登記為地上權人者，其與土地所有權人間如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之，併此說明。 ## 理由書 **（1）** 　　民法第七百六十八條至第七百七十二條關於因時效而取得所有權 或其他財產權之規定，乃為促使原權利人善盡積極利用其財產之社會 責任，並尊重長期占有之既成秩序，以增進公共利益而設。此項依法 律規定而取得之財產權，應為憲法所保障。以有建築物為目的而因時 效完成取得他人私有土地之地上權登記請求權，與該建於他人土地上 之建築物，是否為「合法建物」無關。如非「合法建物」，應依有關 建築管理法規處理。而地上權之登記與建築物之登記，亦屬兩事。關 於土地登記規則第七十條第一項規定應提出使用執照；第二項規定：「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，如建物與基地同屬一 人所有者，應提出建築主管機關或鄉鎮市區公所之證明文件或實施建 築管理前繳納房屋稅、水電費之憑證。建物與基地非屬同一人所有 者，並另附使用基地之證明文件。」係指「合法建物」之登記而言。 內政部於中華民國七十七年八月十七日函頒之時效取得地上權登記審 查要點，其第五點將此「合法建物」登記之規定，移用於地上權之登 記，而於其第一項為「以建物為目的使用土地者，應依土地登記規則第七十條提出該建物係合法建物之證明文件」之規定，使已證明係以 行使地上權之意思而長期和平繼續占有他人私有土地，本得依法因時 效取得地上權之占有人，因無從提出該項合法建物之證明文件，致無 法完成其地上權之登記，與憲法保障人民財產權之意旨不符，此部分 應停止適用。至因時效完成而經登記為地上權人者，土地所有權人既 未喪失其所有權，而仍須承受稅捐等之負擔，為平衡雙方權益，參照 民法第八百七十六條之法理，當事人如就地租事項有所爭議，應由法 院裁判之，併此說明。 大法官會議主席　院　長　林洋港 　　　　　　　　大法官　翁岳生　翟紹先　楊與齡　李鐘聲 　　　　　　　　　　　　楊建華　楊日然　馬漢寶　劉鐵錚 　　　　　　　　　　　　鄭健才　吳　庚　史錫恩　陳瑞堂 　　　　　　　　　　　　張承韜　張特生　李志鵬 ## 相關文件 抄蔡０東聲請書 為因行政法院七十九年度判字第一二二九號判決適用之內政部七十七年八月十七日台（77）內地字第六二一四六四號函頒「時效取得地上權登記審查要點」第五點，發生有牴觸憲法及民法之疑義，謹依司法院大法官會議法第四條第一項第二款及第六條之規定，聲請解釋憲法，茲將有關事項敘述於后： 壹、疑義或爭議之性質與經過及對本案所持之立場與見解： 一、緣聲請人於民國六十六年檢齊各項資料（包括地籍圖謄本）向台南縣政府申請在自有之台南縣西港鄉○○○、○○○等兩筆土地上興建房屋，娙該府人員審查無誤，於同年十一月四日派員蒞臨現場勘察並指定建築線後，依法於民國六十七年元月間發給建造執照，聲請人隨即僱工開工建築。嗣後，聲請人恐將來不敷使用，乃於民國六十七年元月二十日申請變更設計為三樓，亦經該府依法核准，並於同年十月六日發給變更建造執照。期間工程進行相當順利，於六十七年十一月間主體結構已經完成，聲請人乃於同月十八日備齊申報竣工有關文件，向臺南縣政府申請竣工，請求發給使用執照，不料該府建設局主辦人卻口頭通知：據悉該地有糾紛，須向地政事務所申領地籍圖謄本呈案核對無誤，始得發給執照。」聲請人雖感奇怪，但仍遵囑向台南縣佳里地政事務所申領地籍圖謄本呈請核對，雖該次申領之地籍圖謄本與申請核發建照及變更執照等完全相同，但主辦官員仍以「該地有糾紛」為由，拒發使用執照並退件。聲請人為證實所建房屋確在自有之土地上，乃於六十七年十二月十三日再次申請佳里地政事務所鑑界無誤後，於六十八年二月間再次檢齊文件申報竣工，惟主辦人仍指示「該地有糾紛，應再領地籍圖謄本呈供核對」，聲請人乃第三次向佳里地政事務所申領地籍圖謄本並呈供核對（按此次所領地籍圖本仍與前兩次所申領者完全相同），渠主辦人在地籍圖謄本完全相符之情況下，竟以「在你所有建地前面與道路中間應該有一塊他人之地才對」之語，拒發使用執照，並第四度要求聲請人申領地籍圖謄本供核對，聲請人雖感不解，惟仍照辦，不料此次（六十八年四月二十六日）申領之地籍圖謄本，竟真出現聲請人申請建築之○○○及○○○兩地號土地與道路間有一細長約六平方公尺，地號為○○○，從道路地上分割出來之他人土地，致使聲請人請建築之土地變成「未臨街」，此時台南縣政府乃振振有詞拒絕發照，聲請人合法申請建築，瀝盡心血，耗費不貲所建而成之三層樓房，因而變成違章建築，未能領得使用執照使用，內心之焦慮痛苦，實非言語所能形容（附聲請人歷次申領之地籍圖謄本計五張如後證一)。 聲請人申請建築之地從原本之臨街無端變成「未臨街」之後，該主辦人竟要求聲請人向地主購買該○○○地號約六平方公尺之土地，聲請人為順利取得使用執照，本同意向地主購買，惟地主所開之價格驚人，公告現值一平方公尺數百元之土地，六平方公尺竟開價二十四萬元，聲請人一面限於財力（十幾年前之二十四萬元為數已屬不少），一方面亦感於有明顯被設計敲詐之冤，乃拒絕購買，並向專家請教因應之道，經專家指導：「如不想當冤大頭，可以等十年以時效取得地上權，因為這種情形，你的占有應該可說是善意並無過失，有短期取得效之適用」。 二、聲請人於苦等逾十年後，於民國七十八年十一月十四日檢齊有關證件，向台南縣佳里地政事所申請辦理因時效取得台南縣西港鄉○○○地號土地面積六平方公尺全部之地上權登記，該地政事務所收件後，於同日以佳字第一○六七六號函（如後附件二）通知聲請人補正，聲請人隨即於法定期間內前往補正，惟該地政事務所以聲請人係以「以在他人土地上有建築物為目的」申請時效取得地上權登記，仍依內政部七十七年八月十七日（77）台內地字第六二一四六四號函頒「申請時效取得地上權登記審查要點」第五點之規定，責令聲請人補正在該土地上之建物為「合法建物」之證明，聲請人當時雖據「法」力爭，認內政部所頒審查要點第五點規定有逾越母法所定之違法，應不予適用，惟該地政事務所仍依審查要點之規定辦理，並認聲請人既無法提出建物係合法建物之證明，則其餘各項資料縱經補正，亦屬無法受理，因於補正期間經過後，駁回聲請人之申請。聲請人不服，乃依序向台南縣政府、台灣省政府及行政法院提起訴願、再訴願及行政訴訟，惟均被以「內政部所頒『因時效取得地上權登記審查要點』第五點係內政部以中央地政業務主管機關地位所訂行政命令，對於土地登記規則第一百十三條作之補充解釋，俾更能符合民法第七百七十條、第七百七十二條及第第八百三十二條之立法意旨，尚難指該審查要點有超越母法之違法」為由，駁回聲請人之聲明。 三、查民法第七百七十條規定：「以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人」，同法第七百六十九條規定：「以所有之意思，二十年和平繼續占有他人未登記之不動產，得請求登記為所有人」，同法第八百三十二條規定：「稱地上權者謂以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權」，準上開各規定，再參酌同法第七百七十二條：「前四條之規定，於所有權以外財產權之取得準用之」之規定，則「以行使地上權之意思，十年間和平、繼續、公然在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，而占有之始為善意並無過失者（善意占有）；或二十年間和平、繼續、公然在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木者（惡意占有）」，即得請求登記為地上權人，換言之，因時效取得請求登記為地上權人者，僅須符合「以行使地上權之意思和平、繼續、公然占有他人土地達一定之期間（如主張善意占有之短期時效者，並須占有之始為善意並無過失）以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的」等三項要件即可。而其中第三要件，民法第八百三十二條法文僅規定「以在他人土地上有建築物為目的」，並未規定以在他人土地上有『合法』建築物為目的」，因此土地登記規則第一百十三條第一項對於土地總登記後，因合法占有申請地上權取得登記時，僅規定應提出「占有土地四鄰之證明書或公證書，或其他足資證明開始占有時及申請登記時繼續占有之事實」之證明，並未規定以有建築物為目的者應提出建物為「合法」建物之證明，然內政部所頒前開審查要點第五點卻規定以在他人土地上有建築物為目的而申請時效取得地上權登記必須提具建物係合法建物之證明，等於對以在他人土地上有建築物為目的之時效取得增加「其建物須為合法建物」之要件，顯然有以行政命令變更並增加民法所定時效取得地上權要件之違法。 四、按時效制度，乃因一定之事實狀態繼續達一定期間，法律上遂不問此種事實狀態究否與真實之權利關係一致，而承認其事實上存在權利狀態，以安定社會秩序之設計，因之，時效取得地上權之要件，乃側重於須和平、公然、繼續占有達一定之期間，而不重其占有之形式，至於如何令人相信占有之事實，乃是證明之問題，法律上既未限定其證明之方法，地政機關當無限定其方式之必要及依據。且依土地登記規則第一百十三條第二項規定，時效取得地上權登記之申請，經登記機關審查證明（按此證明乃指同條第一項所列之證明，而非建物須為「合法建物」之證明）無誤後，尚須公告三十日通知土地所有權人，土地所有權人如有異議，則依土地法第五十九條第二項所定「由該管地政機關調處，不服調處者，應於收到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果處理」之程序辦理，並非一經檢齊證件申請，地政機關即予登記，因之，並無對土地所有權人保護不週之虞；換言之，申請人「是否有權利」之實體上之爭執，係經由地政機關調處後訴請司法機關處理之程序，由司法機關為實體的判決以定之，地政機關僅是從程序審查申請人之主張及證明是否合於民法所定之取得要件而已，至於申請人所提證據之證明力，因非關程序事宜，地政機關實無必要（亦無權力）限定申請人之證明方法，致在程序上即介入實體的爭議而成為爭執之當事人，因此，申請時效取得地上權人，祇要能提出土地登記規則第一百十三條第一項所規定之「證明占有」之文件即可，內政部前開審查要點第五點所定應提「建物係合法建物之證明」之規定，既不合法，且無必要，徒然介入私權爭執之漩渦，增加處理之困擾而已。 貳、解決疑義或爭議，必須解釋憲法之理由及其所引之憲法條文： 一、查依民法第七百七十條、七百六十九條、八百三十二條及第七百七十二條之規定，祇要具備「以行使地上權之意思和平、繼續、公然占有他人之土地達一定期間及以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的」三項要件，人民即得申請時效取得地上權之登記，而地上權為財產權之一種，自在憲法第十五條「人民之生存權、工作權及財產權應予保障」之保障範圍內，如有必要，雖非不得限制，但依憲法第二十三條，亦僅得以法律限制之，今內政部前開審查要點第五點擅予增列時效取得地上權之要件，顯係以行政命令限制人民財產權之取得，有違憲法竹第十五條及第二十三條保障人民財產權之規定。 二、次查中央法規標準法第六條明定：「應以法律規定之事項，不得以命令行之」，同法第十一條規定：「法律不得牴觸憲去，命令不得牴觸法律‥‥‥」，政府如認有增列要件以嚴格限制因時效取得地上權之必要時，自得依法定程序修改民法為之，今內政部竟以行政命令變更增加民法所定時效取得地上權之要件亦有牴觸中央法規標準法第六條及第十一條規定之嫌。 三、聲請人所請時效取得地上權登記之申請，經原受理登記機關台南縣佳里地政事務所引據內政部前開審查要點第五點之規定，責令聲請人補正「建物應為合法建物之證明」，並於聲請人逾期未能補正後駁回聲請人之申請後，聲請人雖依訴願、再訴願及行政訴訟等行政救濟程序請求救濟，然均遭引據內政部前開明顯違法之審查要點第五點予以駁回，除依鈞院大法官會議法第四條第一項第二款之規定聲請解釋憲法外，已無其他維護憲法第十五條所保障權利之道。 參、有關機關處理本案之主要文件及其說明： 有關機關處理聲請人所為時效取得地上權登記之申請，「及遭退回後之訴願、再訴願決定暨行政法院之判決，均係引據內政部七十七年八月十七日台（77）內地字第六二一四六四號函頒「時效取得地上權登記審查要點」第五點之規定前已敘明，不贅。茲附上聲請人訴願書（附件三），台南縣政府訴願決定書（附件四），再訴願書（附件五)，台灣省政府再訴願決定書（附件六），行政法院起訴書（附件七)及行政法院判決書（附件八），請卓參。 肆、聲請解釋憲法之目的： 澄清疑義，以保障人民之財產權，並糾正以行政命令牴觸憲法及法律之違法。此請 司法院大法官會議 聲請人：蔡０東 中華華民國七十九年八月二十八日 ## 相關法條 - [[憲法第15條]]（版本 36.01.01） - [[民法第768條、第769條、第770條、第771條、第772條、第876條]]（版本 74.06.03） - [[土地登記規則第70條第1項、第2項]]（版本 80.11.29） - [[時效取得地上權登記審查要點第5點第1項（內政部77.8.17函頒）]]（版本 102.09.06） --- ## 白話解說（AI 生成，非官方原文） > [!warning] 以下由 AI 依上方原文撰寫，僅供理解輔助。撰寫論文時請引用原文區塊，不得引用本區塊。 **一句話結論**：要求提出合法建物證明始得登記時效取得地上權之規定，侵害財產權，應停止適用。 **爭點拆解** 民法規定以行使地上權之意思長期和平繼續占有他人私有土地者，得因時效取得地上權。但內政部函頒的時效取得地上權登記審查要點第五點第一項，要求以建物為目的使用土地者，須依土地登記規則第七十條提出該建物係合法建物的證明文件。占有人的建物若非合法建物，即無從提出該項文件，因而無法完成地上權登記。爭執點在於這項行政要點所加的要件，是否侵害人民依法律規定取得的財產權。 **結論與理由** 大法官認為取得時效制度係為公益而設，依此制度取得的財產權應為憲法所保障。以有建築物為目的因時效完成取得他人土地的地上權登記請求權，與該建築物是否為合法建物無關；建物若非合法，應依建築管理法規處理，地上權登記與建築物登記亦屬兩事。土地登記規則第七十條是就合法建物的登記而設，系爭要點將其移用於地上權登記，使本得依法因時效取得地上權之人無法完成登記，與憲法保障財產權的意旨不符，此部分應停止適用。解釋另指出因時效完成登記為地上權人者，土地所有權人並未喪失所有權而仍須承受稅捐負擔，雙方如就地租事項有爭議，應由法院裁判。 **在體系中的位置** 本則處理的是財產權保障，以及行政機關以行政規則附加法律所無要件的界限。重點在於法律已經賦予的財產權地位，不得因命令層次的證明文件要求而落空。輸入文字未顯示本解釋補充或變更其他號解釋。