--- 類型: "釋字" 字號: "釋字第349號" 案名: "" 公布日期: "1994-06-03" 公布日期_民國: "83年06月03日" 院令字號: "" 爭點: "認共有物分割分管契約對受讓人繼續存在之判例違憲？" 相關法條: ["憲法第15條", "民法第820條、第824條", "最高法院48年台上字第1065號民事判例"] 意見書篇數: 0 原始出處: "https://cons.judicial.gov.tw/docdata.aspx?fid=100&id=310530" 抓取時間: "2026-07-27T14:45:02+0800" --- # 釋字第349號 > [!info] 原始出處 > 司法院憲法法庭網站 · [官網原文](https://cons.judicial.gov.tw/docdata.aspx?fid=100&id=310530) · 公布 83年06月03日 · 抓取於 2026-07-27 ## 解釋爭點 認共有物分割分管契約對受讓人繼續存在之判例違憲？ ## 解釋文 **（1）** 　　最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。 ## 理由書 **（1）** 　　民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。 大法官會議主席　院　長　林洋港 　　　　　　　　大法官　翁岳生　翟紹先　楊與齡　李鐘聲 　　　　　　　　　　　　楊建華　楊日然　馬漢寶　劉鐵錚 　　　　　　　　　　　　鄭健才　吳　庚　史錫恩　陳瑞堂 　　　　　　　　　　　　張承韜　張特生　李志鵬 ## 相關文件 抄楊０杰等三人聲請書 受文者：司法院大法官會議 主 旨：為最高法院八十一年度臺上字第五○五號判決所適用同院四十八年度臺上字第一○六五號判例，發生牴觸憲法之疑義，謹依司法院大法官會議法第四條第一項第二款及同法第六條之規定，聲請解釋憲法，並將事由敘明如說明。 說 明： 一、解決疑義必須釋憲之理由及所涉之憲法條文： 最高法院八十一年度臺上字第五○五號判決（附件一）及所適用最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例（附件二）有牴觸憲法第十五條、第二十三條之規定而無效，惟聲請人之財產權遭前述無效之判例及判決侵害，爰請准解釋如左： 「人民之財產權應予保障，且須符合憲法第二十三條所定之情事，始得以法律限制之。最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例認定原共有人之分割或分管之特約，對應有部分受讓人繼續存在乙節，及最高法院八十一年度臺上字第五○五號判決認定建商利用購買戶無知之弱點，訂立不平等定型化契約，使住戶空有土地所有權，亦須負擔土地稅，卻無法使用土地，亦無法終止此關係乙節，均與憲法保障人民財產權之本旨有違，應不予援用」。 二、遭受不法侵害之事實及經過之訴訟程序； （一）聲請人費０杰於七十三年八月間向方０良、方朱０珍購入臺北市００路０００號００樓之０房地，聲請人張０華於七十四年六月間向黃０莉購入臺北市００路０段０００號０樓之０房地，聲請人楊０杰於七十六年六月間向莊０祥、莊王０枝及在同年十二月間向于李０如購入臺北市００路０段０００號０樓及０００號０樓房地，土地均座落臺北市００區００段０小段七○○號（面積二二○三平方公尺）、七○一號（面積六一平方公尺）及七○一－一號（面積九平方公尺），費０杰應有部分五千五百七十九分之五十，張０華應有部分五千五百七十九分之四十八，楊０杰應有部分五千五百七十九分之一九九（附件三）。 （二）聲請人所購之房屋係由建商葉０記工程有限公司（以下簡稱葉０記公司）興建，葉０記公司前於六十四年間與地主楊０蘭、莊王０枝、王０星、楊０福、魏０美等人訂立合建契約，將依建築法規規定建物應強制附設之法定停車空間附設於預留之法定空地上（以下簡稱法定空地停車位)，約定按合建雙方抽分比例使用，嗣合建之房地即由建商及原地主與原始購屋戶分別訂定「預定房屋契約」及「土地買賣契約書」出售其房地。所出售之土地持分，包括前述法定空地停車位之所有權在內，嗣後聲請人再輾轉購得該房地所有權持分，並依持分比例，繳納地價稅，而日後過戶移轉共有土地予他人時，亦須繳納土地增值稅。 （三）詎葉０記公司就前述七○○、七○一、七○一－一號基地上之法定空地停車位，擅自單獨佔有並為管理、使用、收益等處分行為，排除包括聲請人在內全體一百二十三位共有人之收益、使用、處分等所有權權能，聲請人乃以該大廈一二五號、一三七號、三十二號三戶管理委員會主任委員既共有人身份代表全體共有人依民法第八百二十一條規定於七十九年三月十四日為回復共有人全體之利益而提起訴訟，訴請葉０記公司不得單獨占有該停車位及為管理、使用、收益等處分，並確認該法定空地停車位使用權等權能為全體共有人所共有（附件四）。臺灣臺北地方法院於七十九年十二月二十六日以七十九年度訴字第一七八二號判決（附件五）駁回聲請人之起訴，其理由略謂：「葉０記公司與地主之合建契約已約定法定空地之停車位依抽分比例使用，而葉０記公司預售房屋時，亦約定凡未購買空地停車位者，不得佔用，而聲請人不論向地主或葉０記公司購入房地，均受前述約，定之拘束，不得使用法定空地之停車位」。（詳後述四之（五）) （四）聲請人不服地方法院判決，提起上訴，經臺灣高等法院於八十年十二月十八日以八十年度重上字第二四三號判決（附件六）駁回聲請人之上訴。其理由略謂：「葉０記公司與原地主間之合建契約中，就大廈法定空地已成立分管契約，此分管契約轉載於房屋預定契約書內，雖係債權契約，亦拘束所有承購戶，聲請人雖輾轉購得房地，但在點交時，亦知悉分管之內容（詳後述四之（六）），自應受該分管契約之拘束」。臺灣高等法院並引用最高法院四十八年度臺上字一○六五號判例作為判決之依據。 （五）聲請人不服臺灣高等法院之判決，向最高法院提起上訴，經最高法院以八十一年度臺上字第五○五號判決（附件一）駁回聲請人之上訴，其理由之內容為除與高院理由相近外另外補充：「建商訂立之定型化契約，使承購戶雖取得土地持分，但無權使用土地，與公序良俗、誠信原則及契約自由之原則無何違背」。 三、有關機關處理本案之主要文件及其說明： 有關機關處理本案之文件，詳如附件五、六、七；有關機關處理本案之說明，詳如前述二、（三）、（四）之內容。 四、確定終局裁判所適用之法律或命令，發生牴觸憲法之疑義與內容： （一）本件確定終局判決所適用之最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例，發生牴觸憲法之內容為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」。另本件確定判決發生牴觸憲法之內容為：「建商訂立之定型化契約，使承購戶雖取得土地持分，但無權使用土地，仍須負擔土地稅」。 （二）憲法第十五條規定：「人民之財產權，應予保障」。憲法第二十三條亦規定：「以上各條例舉之自由、權利，除為防止妨礙他人自由，避免緊急危難，維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之」。又按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付」、「物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設」、「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，民法第一百九十九條第一項、同法第七百五十七條及同法第七百五十八條均定有明文。五十八條均定有明文。 （三）聲請人依法取得前述土地之應有部分，對於共有物之全部，本有使用、收益之權，為民法第八百十八條所明定。至於一般真正共有人間所訂之分管契約，因係債權契約，僅得向立約之債務人請求給付，亦僅對立約債務人有拘束力，至於原共有人以外之第三人受讓應有部分，該第三人既非分管契約之當事人，自不受分管契約之拘束。茲最高法院竟違背以上諸原則，以具體判決及判例之拘束力，對本案未簽署分管契約之受讓人，限制其使用、收益、處分應有部分之權能，惟關於應有部分之地價稅及土地增值稅，仍由受該人繳納，空有所有權之形式，卻不能享有所有權之權能，還須負擔稅負及義務，而原地主與建商在出售土地、房屋所有權後，卻仍保有法定空地使用權，且無須負擔稅負，形同一地兩賣。有違憲法第十五條保護人民財產權之本旨。 （四）分管契約屬於債權契約之性質，非主約之當事人，並不受其拘束，已如前述。惟最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例卻限制分管共有土地受讓人物權上之權利，該判例並非法律卻限制共有人物權上權利之行使，亦有違憲法第二十三條之本旨。 （五）本案系爭土地，依建商提供之「預定房屋契約書」第二條記明：「本約所預定房屋之使用基地及公共用地，依建築法令規定應予保留之空地等基地所應有持分之土地面積，由甲方（即買方）直接向本大廈基地之地主購買，土地買賣契約另訂」。顯見系爭土地（含法定停車位空地在內)係購屋戶向地主另行價購取得，乃係另一獨立契約行為，惟該約第九條所載：「背面空地為出售停車位，凡未購買車位者不得佔用」云云，即屬越俎代庖，侵奪購屋戶所有權人之使用權，蓋住戶既已取得法定空地之持分，須繳納空地之土地稅，卻無法使用，又無法終止此關係，不但違背當事人真意，且有違反公序良俗及誠信原則，而且違法，應屬無效。此種預設陷阱的不平等定型化契約，使建商毋庸負擔土地稅捐，卻侵奪使用、收益、處分權能之實，而把不動產所有權架空，而法院竟未宣向其無效，有違憲法上保障人民財產權之本旨。 （六）最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例規定：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」等情。依該判例意旨，必以共有人全體一致之同意訂有真正之分管特約，始有拘束受讓人之效力。惟最高法院對本案所認定之分管契約，原係由葉０記公司與地主所簽定之合建契約，葉０記公司在簽立合建契約時，並非共有土地之地主，與前述判例所述共有土地地主間之分管契約已有不同，事後又未經共有人全體一致之同意，而本案最高法院又擴張其所謂分管特約之範圍，將本案原屬單約債權情事，擴張認定係分管契約之一種，聲請人雖非合建契約或所謂分管契約立約之當事人，僅輾轉買受取得共有土地，其應，有部分之使用、收益等所有權權能，竟亦受原合建契約之拘束及限制而永欠喪失，所有權顯被架空，還須負擔稅費，極不公平，亦有違公序良俗與誠信原則，且所謂聲請人知悉分管之內容云云，實係聲請人洞燭上情，故當時不即為購買其僅有非法使用權之法定空地停車位，而須俟「本約簽訂之後賣方如能取得本大樓停車位之產權，須讓售予買方」，其所知悉者係「產權」而非「使用權」得單獨為買賣之標的甚明。故本案最高法院八十一年度臺上字第五○五號判決亦有違反憲法第十五條及憲法第二十三條之本旨，而屬無效之判決。 五、聲請解釋憲法之目的： 綜上所述，最高法院八十一年度臺上字第五○五號判決暨該判決適用最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例牴觸憲法第十五條、第二十三條之規定而無效，謹請鈞院大法官會議予以解釋，以維憲法保障人民權益之精神。 謹 呈 司法院大法官會議 公鑒 附件一：最高法院八十一年度臺上字第五○五號判決。 附件二：最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例。 附件三：土地登記簿謄本二份。 附件四：起訴狀影本乙份。 附件五：臺灣臺北地方法院七十九年度訴字第一七八二號判決影本。 附件六：臺灣高等法院八十年度重上字第一四三號判決影本。 聲請人：楊０杰 費０杰 張０華 中 華 民 國 八 十 一 年 七 月 二 十 日 附件 一： 最高法院民事判決 八十一年度臺上字第五○五號 上 訴 人 張０華 楊０杰 費０杰 被 上 訴人 葉０記工程有限公司 法定代理人 葉０林 訴訟代理人 李文儀律師 羅聖乾律師 右當事人間請求確認共有土地使用權存在等事件，上訴人對於中華民國八十年十二月十八日臺灣高等法院第二審判決（八十年度重上字第二四三號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊為臺北市００區００段０小段七○○、七○一及七○一之一號土地（以下簡稱系爭土地）共有人之一，依民法第八百十八條、第八百十九條第二項規定，伊及其他共有人得按其應有部分，就系爭土地全部有使用、收益，但非經共有人全體之同意，不得為處分、變更及設定負擔之行為，或就共有土地特定部分為使用、收益。被上訴人並非系爭土地共有人，亦未經全體共有人之同意，竟擅自限制、禁止共有人使用系爭土地之停車位，並將之劃設為停車位，對外銷售處分其使用權，侵憲全體共有人之權益等情，爰本於共有人之地立，求為命被上訴人不得將系爭土地如第一審判決附圖乙所示部分劃設停車位（即系爭停車位土地）為管理、使用、收益、出售或發給車位使用同意書等處分行為，並將已發行之車位使用同意書收回銷燬，暨確認系爭停車位土地使用權，為全體共有人共同享有之判決。 被上訴人則以：上訴人未出資購買停車位，即無權使用，所提確認之訴，顯屬欠缺權利保護要件。系爭土地係由原土地所有人魏０美等提供與伊合建房屋，簽訂合建契約書時，就停車位土地，按伊四分之三、魏０美等四分之一之比例，成立分管契約。伊依分管契約，就系爭停車位土地為使用、收益及管理，於法並無不合。況上訴人之前手，於買受房屋時，均簽訂房屋預定契約書，於契約第九條就系爭停車場土地之分管，已有約定，縱分管契約性質上僅屬債權債務關係，對於簽訂上開契約之受讓人，為維護分管契約約定之效力，仍有拘束力云云，資為抗辯。 原審審理結果，以：訴外人楊０蘭、莊王０枝、王０星、楊０福暨魏０美等（以下簡稱魏０美等）提供包括系爭土地在內之多筆土地，與被上訴人合建房屋，簽訂合建契約等情，有合建契約書為證，依契約第四條第五款訂明：大廈空地由甲（即魏０美等）、乙（指被上訴人）雙方按抽分比例使用」，系爭停車位土地既為大廈空地，其分管即依上開約定定之。又依契約第五條約定：「甲、乙雙方應分得之建物及土地持分，分別由甲、乙雙方自行處分，但為保持雙方共同利益計，在大廈完工前，甲方出售房屋之售價及買賣條件應與乙方所訂公開售價及契約條件一致」。被上訴人於土地所有人將其分得土地所有權移轉登記於被上訴人或其購買戶之後，與土地所有人及其購買戶間成立共有關係，此觀系爭土地登記簿謄本記載，被上訴人亦為系爭土地共有人甚明。嗣被上訴人於六十六年間，預售合建房屋時，依契約第五條約定，與房屋訂購人簽訂房屋預定契約書，即訂明：「背面空地為出售之停車場，凡未購買車位者，不得佔用」，此項約定即係將土地所有人與被上訴人原訂分管契約轉載於房屋預定契約書內，拘束所有向土地所有人或向被上訴人買受房屋之承購戶，復經證人即原土地所有人魏０美、楊０蘭證明屬實。上訴人自承其前手係經由上開預售方式買受房屋與系爭土地所有權應有部分等情。堪認現有合建建物共有人一百二十三人，均應同受上開分管契約之拘束。又共有人與其他共有人訂立分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約對於受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年臺上字第一○六五號判例參照）。準此，雖分管契約係債權契約，為維護共有關係之安定性，受讓人仍應受分管契約之拘束。上訴人之前手既係依同一房屋預定契約書買受房屋及系爭土地所有權應有部分，上訴人亦應受上揭分管契約之拘束。又查系爭停車位土地，現由自被上訴人或原土地所有人受讓停車位使用權之住戶占有使用等情，為兩造所不爭。被上訴人於系爭土地興建大廈之初，即依建築法有關法令為法定空地之預留，規劃停車位，報經臺北市政府工務局核准有案，上訴人楊０杰與其前手莊０祥就同棟大廈房屋訂立不動產買賣契約第十三條記明：「本約簽訂之後，賣方（即莊０祥）如能取得本棟大樓停車位之產權，不得出售他人，須以一個車位新臺幣（下同）四十萬元，讓售於買方（即上訴人楊０杰）」，足證上訴人楊０杰於購屋之初，即已知悉停車位得單獨為受讓之標的物。依上開合建契約分管約定，被上訴人於其分得系爭停車位土地四分之三部分有使用權利，則其按比例規劃停車位占有使用，及為處分行為，均非無權占有或無權處分。上訴人依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人除去妨害；或確認就系爭停車位土地有使用權云云，均非有據，不應准許。至上訴人主張：本件定型化房屋預定契約，與公序良俗、誠信原則及契約自由原則有違，應屬無效一節。查定型化房屋預定契約係指當事人一方與不特定多數之相對人訂約，而預先擬定之標準化契約而言。藉以節省個別訂約程序之繁複及人力、時間之耗費，苟非違反公序良俗及誠信原則或依其情形顯失公平者，尚難據指為無效。本件依房屋預定契約記載，預購房屋者倘若一併購買停車位，其價金相對增加；反之，其價金則相形減少，承購戶需否購買停車位，任憑自由，核其情形，尚無顯失公平可言。亦與公序良俗、誠信原則及契約自由之原則無何違背。又被上訴人與原土地全體所有人簽訂合建契約之初，已成立分管契約（原判決誤寫為分割契約），即就特定部分使用收益之根據，獲得共有人全體同意，與最高法院六十二年臺上字第一八○三號判例之趣旨亦無違背，自不發生侵害他共有人權利之問題；此項分管契約僅就系爭停車位之使用、收益予以約定，與物權之不得創設及登記公信力無涉，爰將第一審所為上訴人敗訴之判決，予以維持，駁回其第二審上訴。經核於法洵無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實暨解釋契約職權之行使，指摘原判決不當，尤予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。 中 華 民 國 八 十 一 年 三 月 十 九 日 （本聲請書其餘附件略） ## 相關法條 - [[憲法第15條]]（版本 36.01.01） - [[民法第820條、第824條]]（版本 74.06.03） - [[最高法院48年台上字第1065號民事判例]] --- ## 白話解說（AI 生成，非官方原文） > [!warning] 以下由 AI 依上方原文撰寫，僅供理解輔助。撰寫論文時請引用原文區塊，不得引用本區塊。 **一句話結論**：分管契約不得拘束不知情的善意受讓人，該判例在此範圍內不再援用。 **爭點拆解** 最高法院48年台上字第1065號判例認為，共有人間訂立分割或分管特約後，縱將應有部分讓與第三人，該契約對受讓人仍繼續存在。爭執的是：受讓應有部分的人若根本不知道、也無從得知有分管契約，卻仍受讓與人所訂契約的拘束。爭點在於這種判例見解是否侵害憲法第15條保障的財產權。 **結論與理由** 大法官從債權行為與物權行為的區分出發，指出物權變動以交付或登記為公示方法，用意即在保護善意第三人；債權契約原則上僅拘束特定人，除非該事實為第三人明知或可得而知，始得對第三人發生效力。維持分管契約對受讓人的效力，就法律秩序安定性而言固有必要，但若受讓人不知悉也無可得而知仍受拘束，將使善意第三人受不測損害，與憲法保障財產權的意旨有違。因此該判例在此範圍內嗣後應不再援用，屬部分限縮而非全部推翻。解釋另指出區分所有建築物的法定空地應如何使用、共有共用或共有專用，以及該部分讓與的效力，應儘速立法規範。 **在體系中的位置** 本則屬財產權保障對司法判例的違憲審查，處理債權相對性與善意第三人信賴保護在憲法上的意義。它採取「在此範圍內不再援用」的部分失效模式，而非宣告判例全部違憲。輸入文字未顯示援引其他號解釋。