--- 類型: "釋字" 字號: "釋字第600號" 案名: "" 公布日期: "2005-07-22" 公布日期_民國: "94年07月22日" 院令字號: "" 爭點: "土地登記規則等就區分所有建物首次測量、登記之規定違憲?" 相關法條: ["憲法第15條", "憲法第23條", "司法院釋字第400號解釋", "司法院院字第1956號解釋", "民法第758條", "民法第759條", "民法第799條", "民法第817條第2項", "土地法第5條", "土地法第37條", "土地法第38條第2項", "土地法第43條", "土地法第47條", "公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第4款", "地籍測量實施規則第279條第1項（87年2月11日修正發布）", "土地登記規則第75條第1款（84年7月12日修正發布，90年9月14日修正為第81條第1款）"] 意見書篇數: 2 原始出處: "https://cons.judicial.gov.tw/docdata.aspx?fid=100&id=310781" 抓取時間: "2026-07-27T14:49:41+0800" --- # 釋字第600號 > [!info] 原始出處 > 司法院憲法法庭網站 · [官網原文](https://cons.judicial.gov.tw/docdata.aspx?fid=100&id=310781) · 公布 94年07月22日 · 抓取於 2026-07-27 ## 解釋爭點 土地登記規則等就區分所有建物首次測量、登記之規定違憲? ## 解釋文 **（1）** 　　依土地法所為之不動產物權登記具有公示力與公信力，登記之內容自須正確真實，以確保人民之財產權及維護交易之安全。不動產包括土地及建築物，性質上為不動產之區分所有建築物，因係數人區分一建築物而各有其一部，各所有人所享有之所有權，其關係密切而複雜，故就此等建築物辦理第一次所有權登記時，各該所有權客體之範圍必須客觀明確，方得據以登記，俾貫徹登記制度之上述意旨。內政部於中華民國八十四年七月十二日修正發布之土地登記規則與八十七年二月十一日修正發布之地籍測量實施規則分別係依土地法第三十七條第二項及第四十七條之授權所訂定。該登記規則第七十五條第一款乃係規定區分所有建築物共用部分之登記方法。上開實施規則第二百七十九條第一項之規定，旨在確定區分所有建築物之各區分所有權客體及其共用部分之權利範圍及位置，與建築物區分所有權移轉後之歸屬，以作為地政機關實施區分所有建築物第一次測量及登記之依據。是上開土地登記規則及地籍測量實施規則之規定，並未逾越土地法授權範圍，亦符合登記制度之首開意旨，為辦理區分所有建築物第一次測量、所有權登記程序所必要，且與民法第七百九十九條、第八百十七條第二項關於共用部分及其應有部分推定規定，各有不同之規範功能及意旨，難謂已增加法律所無之限制，與憲法第十五條財產權保障及第二十三條規定之法律保留原則及比例原則，尚無牴觸。 **（2）** 　　建築物（包含區分所有建築物）與土地同為法律上重要不動產之一種，關於其所有權之登記程序及其相關測量程序，涉及人民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜。 ## 理由書 **（1）** 　　憲法第十五條規定，人民之財產權應予保障，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能（本院釋字第四００號解釋參照）。立法機關為確保人民財產權，並兼顧他人自由與公共利益之維護，得在符合憲法第二十三條比例原則之範圍內，制定法律或明確授權行政機關訂定法規命令，形成各種財產制度予以規範。不動產物權為憲法上所保障之財產權，民法第七百五十八條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」同法第七百五十九條規定：「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」是不動產物權登記為不動產物權變動或處分之要件。土地法及其授權訂定之法令乃設有登記制度，以為辦理不動產物權登記之準據。依土地法令所設程序辦理上開不動產物權登記，足生不動產物權登記之公示力與公信力（土地法第四十三條、本院院字第一九五六號解釋參照），為確保個人自由使用、收益及處分不動產物權之重要制度，故登記須遵守嚴謹之程序，一經登記，其登記內容更須正確真實，俾與不動產上之真實權利關係完全一致，以保障人民之財產權及維護交易之安全。 **（2）** 　　不動產包含土地及建築物，性質上為不動產之區分所有建築物係數人區分一建築物而各有其一部，各區分所有人不僅對其專有部分享有所有權，並對該建築物專有部分以外之其他部分及其附屬物亦即共用部分，依一定之應有部分而共有之（民法第七百九十九條、公寓大廈管理條例第三條第二、三、四款參照），而共用部分不僅因建築物結構、形式或功用之不同致其位置、範圍有異，且又因是否為全部區分所有人所共有，而有全部區分所有人之共用部分及部分區分所有人之共用部分之別；建築物區分所有人對各該所有權之客體，於物理上相互連接，在使用上亦屬密不可分，各所有人所享有之專有部分及共用部分，彼此間之權利關係密切而錯綜複雜。於辦理區分所有建築物第一次所有權登記時，各該所有權客體即專有部分及共用部分之範圍及位置等自須客觀明確，地政機關方得據以登記，俾貫徹登記制度之上述意旨。 **（3）** 　　民法第七百九十九條、第八百十七條第二項關於共用部分及其應有部分雖設有推定之實體法原則規定，但為確保登記內容正確真實，關於規定不動產物權登記與測量程序之不動產物權登記程序法，就其登記程序自非不得為較具體之技術性規範。易言之，區分所有建築物之共用部分若尚未登記或有爭執者，區分所有人之權利固受民法上開規定之保障，然若辦理登記時，為求登記權利內容之詳實，則仍應依不動產物權登記程序法所設之登記程序為之。內政部八十四年七月十二日修正發布之土地登記規則與八十七年二月十一日修正發布之地籍測量實施規則係分別依當時之土地法第三十七條第二項及第四十七條之授權所訂定。上開實施規則第二百七十九條第一項規定：「申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本，其有下列情形之一者，並應依各該規定檢附文件正本及其影本：一、區分所有建物，依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書（第一款）。二、申請人非起造人者，應檢具移轉契約書或其他證明文件（第二款）。」前者（第一款）係在建築物使用執照無從確定申請人之建築物區分所有權、共用部分之客體範圍及位置時，由建築物區分所有人全體依協議確認各該客體之權利範圍及位置，以確定各建築物區分所有權及共用部分分別共有之內容；後者（第二款），則係為確定建築物區分所有權如具有移轉原因後，其所有權之歸屬狀態，均在以之作為地政機關實施測量與登記時客觀明確之程序依據。又該登記規則第七十五條第一款（九十年修正為第八十一條第一款）規定：「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。」係在規定區分所有建築物共用部分之登記方法。至其所稱共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，登記為各相關區分所有權人共有之規定，乃在提供認定是否為區分所有建築物共用部分之準據，亦即係以該部分之固有使用方法，性質上為建築物區分所有人利用該建築物所必要者而言。上開各規定均係基於區分所有建築物之專有部分及共用部分彼此間所有關係之複雜性，以及地政機關就登記內容所涉權利之有無，並無實體之判斷權（土地法第三十四條之一第六項、第四十六條之二第二項、第五十六條、第五十九條參照）而設，應未逾越土地法之授權範圍，且符合登記制度之前開意旨，為辦理區分所有建築物第一次測量、所有權登記程序上所必要，與民法第七百九十九條、第八百十七條第二項關於共用部分及其應有部分推定規定，兩者各有不同之規範功能及意旨，前開規則之規定難謂已增加法律所無之限制，與憲法第十五條財產權保障及第二十三條規定之法律保留原則及比例原則，尚無牴觸。 **（4）** 　　建築物（包含區分所有建築物）與土地同為法律上重要不動產之一種，土地法雖於第五條就建築改良物設定義規定，繼於第三十七條第一項，指明該法之土地登記，係謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記，然關於建築物所有權之登記程序及其相關測量程序，不僅缺乏原則規定之明文，且涉及人民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，亦未如土地總登記於土地法或其他相關法律設相當之規範（土地法第三十八條第二項、第四十八條至第七十一條參照，此部分建築物則未及之），或完全委諸法規命令（土地登記規則第七十八條至第八十四條參照），本諸憲法保障人民財產權之意旨，均有未周，自應檢討改進，以法律明確規定為宜。 大法官會議主席　大法官　翁岳生 　　　　　　　　大法官　城仲模　林永謀　王和雄　謝在全 　　　　　　　　　　　　賴英照　余雪明　曾有田　廖義男 　　　　　　　　　　　　楊仁壽　徐璧湖　彭鳳至　林子儀 　　　　　　　　　　　　許宗力　許玉秀 ## 相關文件 釋字第六００號解釋事實摘要(大法官書記處整理提供) 一、 聲請人黃００於民國八十九年間委託代理人向台北市松山地政事務所申辦區分所有建築物之一樓門廳、電樓梯間、二至七樓電樓梯間與走廊等共同使用部分第一次測量。經該地政事務所就其申請所附文件審查結果，認依其使用執照無法認定申請人就系爭共用部分之權利範圍及位置，而且申請人係經由買賣取得系爭建築物，已非原起造人，乃依地籍測量實施規則第二百七十九條第一項之規定，通知申請人補正「全體起造人分配協議書」及「移轉契約書或其他證明文件」，以作為取得共用部分權屬之證明。嗣該地政事務所因聲請人並未依限補正，遂駁回其申請。聲請人不服，向台北市政府提起訴願，遭決定駁回，遞向台北高等行政法院及最高行政法院提起行政訴訟，惟仍遭判決駁回其訴而告確定。 二、 聲請人認八十四年修正發布之土地登記規則第七十五條第一款（九十年修正為第八十一條第一款）規定，同一區分所有建物所屬各種共用部分，得依各區分所有權人使用情形予以登記，乃是將區分所有人間就共用部分使用之事實狀態作為決定共用部分所有權分配之依據，係以行政命令不當限制區分所有人就共用部分所有權之歸屬；地籍測量實施規則第二百七十九條第一項，要求依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書，以及申請人並非起造人者，應檢具移轉契約書始得申辦建物測量之規定，係不當增加法律所無之限制，均有違反憲法第十五條保障人民財產權、第二十三條規定法律保留原則之疑義，爰向本院聲請解釋憲法。 ## 意見書（2 篇） ### 1. 600抄本(含解釋文、理由書及廖大法官義男提出之不同意見書、聲請書及其附件) > 原始檔：[官網 PDF](https://cons.judicial.gov.tw/download/download.aspx?id=429219) > [!warning] 白話解說（AI 生成，非原文，不得引用） > **立場**：可見部分僅抄本之解釋文、理由書與附件裁判，未見意見書本文，無從辨明個別立場。 > **核心主張**：本筆可見文字為抄本所載解釋文與解釋理由書起首及所附確定終局判決。解釋文認為依土地法所為之不動產物權登記具公示力與公信力，登記內容須正確真實；區分所有建築物因數人區分一建築物而各有其一部，所有權關係密切複雜，辦理第一次所有權登記時各該所有權客體範圍必須客觀明確方得據以登記。土地登記規則第七十五條第一款與地籍測量實施規則第二百七十九條第一項分別依土地法第三十七條第二項、第四十七條授權訂定，旨在確定各區分所有權客體與共用部分的權利範圍、位置及移轉後歸屬，未逾越授權範圍，與民法第七百九十九條、第八百十七條第二項的推定規定各有不同規範功能，難謂增加法律所無之限制，不牴觸憲法第十五條與第二十三條。解釋文第二段則作成警告性宣示：共用部分之認定、權屬分配、應有部分比例，以及當事人未能協議或發生爭議時的解決機制等涉及人民權利義務的重要事項，於土地法或其他相關法律未設明文，尚有未周，應檢討改進並以法律明確規定為宜。所附最高行政法院判決則認聲請人所申請者為共用部分第一次測量而非所有權第一次登記，其指摘適用法規錯誤不足採。 > **與多數意見的差異**：內文未明確交代與多數意見之分歧。可見範圍內的文字即多數意見本身及所附確定終局判決，中段遭略去，未顯示任何個別大法官的補充或反對論述。 抄本 司法院 令 發文日期：中 華 民 國 94 年 7 月 22 日 發文字號：院台大二字第 0940015856號 公布本院大法官議決釋字第六○○號解釋 附釋字第六 ○○號解釋 院長 翁 岳 生 司法院釋字第六○ ○ 號解釋 解 釋 文 依土地法所為之不動產物權登記具有公示力與公信力，登記之 內容自須正確真實，以確保人民之財產權及維護交易之安全。不 動產包括土地及建築物，性質上為不動產之區分所有建築物，因 係數人區分一建築物而各有其一部，各所有人所享有之所有權， 其關係密切而複雜，故就此等建築物辦理第一次所有權登記時， 各該所有權客體之範圍必須客觀明確，方得據以登記，俾貫徹登 記制度之上述意旨。內政部於中華民國八十四年七月十二日修正 發布之土地登記規則與八十七年二月十一日修正發布之地籍測量 實施規則分別係依土地法第三十七條第二項及第四十七條之授權 所訂定。該登記規則第七十五條第一款乃係規定區分所有建築物 共用部分之登記方法。上開實施規則第二百七十九條第一項之規 定，旨在確定區分所有建築物之各區分所有權客體及其共用部分 之權利範圍及位置，與建築物區分所有權移轉後之歸屬，以作為 地政機關實施區分所有建築物第一次測量及登記之依據。是上開 1 土地登記規則及地籍測量實施規則之規定，並未逾越土地法授權 範圍，亦符合登記制度之首開意旨，為辦理區分所有建築物第一 次測量、所有權登記程序所必要，且與民法第七百九十九條、第 八百十七條第二項關於共用部分及其應有部分推定規定，各有不 同之規範功能及意旨，難謂已增加法律所無之限制，與憲法第十 五條財產權保障及第二十三條規定之法律保留原則及比例原則， 尚無牴觸。 建築物（包含區分所有建築物）與土地同為法律上重要不動產 之一種，關於其所有權之登記程序及其相關測量程序，涉及人民 權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共 用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當 事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，於土地法或其他相關 法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，尚有未周，應 檢討改進，以法律明確規定為宜。 解釋理由書 憲法第十五條規定，人民之財產權應予保障，旨在確保個人依 財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能（本院釋字 第四○○號解釋參照）。立法機關為確保人民財產權，並兼顧他 人自由與公共利益之維護，得在符合憲法第二十三條比例原則之 範圍內，制定法律或明確授權行政機關訂定法規命令，形成各種 財產制度予以規範。不動產物權為憲法上所保障之財產權，民法 第七百五十八條規定： 「不動產物權，依法律行為而取得、設定 、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」同法第七百五十九條 規定： 「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前 已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」是不動產 2 物權登記為不動產物權變動或處分之要件。土地法及其授權訂定 之法令乃設有登記制度，以為辦理不動產物權登記之準據。依土 地法令所設程序辦理上開不動產物權登記，足生不動產物權登記 之公示力與公信力（土地法第四十三條、本院院字第一九五六號 解釋參照），為確保個人自由使用、收益及處分不動產物權之重 要制度，故登記須遵守嚴謹之程序，一經登記，其登記 內容更須 正確真實，俾與不動產上之真實權利關係完全一致，以保障人民 之財產權及維護交易之安全。 不動產包含土地及建築物，性質上為不動產之區分所有建築物 係數人區分一建築物而各有其一部，各區分所有人不僅對其專有 部分享有所有權，並對該建築物專有部分以外之其他部分及其附 屬物亦即共用部分，依一定之應有部分而共有之（民法第七百九 十九條、公寓大廈管理條例第三條第二、三、四款參照），而共 用部分不僅因建築物結構、形式或功用之不同致其位置、範圍有 異，且又因是否為全部區分所有人所共有，而有全部區分所有人 之共用部分及部分區分所有人之共用部分之別；建築物區分所有 人對各該所有權之客體，於物理上相互連接，在使用上亦屬密不 可分，各所有人所享有之專有部分及共用部分，彼此間之權利關 係密切而錯綜複雜。於辦理區分所有建築物第一次所有權登記時 ，各該所有權客體即專有部分及共用部分之範圍及位置等自須客 觀明確，地政機關方得據以登記，俾貫徹登記制度之上述意旨。 民法第七百九十九條、第八百十七條第二項關於共用部分及其 應有部分雖設有推定之實體法原則規定，但為確保登記 內容正確 真實，關於規定不動產物權登記與測量程序之不動產物權登記程 序法，就其登記程序自非不得為較具體之技術性規範。易言之， 區分所有建築物之共用部分若尚未登記或有爭執者，區分所有人 3 之權利固受民法上開規定之保障，然若辦理登記時，為求登記權 利內容之詳實，則仍應依不動產物權登記程序法所設之登記程序 為之。內政部八十四年七月十二日修正發布之土地登記規則與八 十七年二月十一日修正發布之地籍測量實施規則係分別依當時之 土地法第三十七條第二項及第四十七條之授權所訂定。上開實施 規則第二百七十九條第一項規定：「申請建物第一次測量，應填 具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本，其有下列 情形之一者，並應依各該規定檢附文件正本及其影本：一、區分 所有建物，依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者， 應檢具全體起造人分配協議書（第一款）。二、申請人非起造人 者，應檢具移轉契約書或其他證明文件（第二款） 。」前者（第 一款）係在建築物使用執照無從確定申請人之建築物區分所有權 、共用部分之客體範圍及位置時，由建築物區分所有人全體依協 議確認各該客體之權利範圍及位置，以確定各建築物區分所有權 及共用部分分別共有之內容；後者（第二款），則係為確定建築 物區分所有權如具有移轉原因後，其所有權之歸屬狀態，均在以 之作為地政機關實施測量與登記時客觀明確之程序依據。又該登 記規則第七十五條第一款（九十年修正為第八十一條第一款）規 定：「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記， 並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法 令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併， 另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所 有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。」係在規定區分 所有建築物共用部分之登記方法。至其所稱共同使用部分，應視 各區分所有權人實際使用情形，登記為各相關區分所有權人共有 之規定，乃在提供認定是否為區分所有建築物共用部分之準據， 4 亦即係以該部分之固有使用方法，性質上為建築物區分所有人利 用該建築物所必要者而言。上開各規定均係基於區分所有建築物 之專有部分及共用部分彼此間所有關係之複雜性，以及地政機關 就登記內容所涉權利之有無，並無實體之判斷權（土地法第三十 四條之一第六項、第四十六條之二第二項、第五十六條、第五十 九條參照）而設，應未逾越土地法之授權範圍，且符合登記制度 之前開意旨，為辦理區分所有建築物第一次測量、所有權登記程 序上所必要，與民法第七百九十九條、第八百十七條第二項關於 共用部分及其應有部分推定規定，兩者各有不同之規範功能及意 旨，前開規則之規定難謂已增加法律所無之限制，與憲法第十五 條財產權保障及第二十三條規定之法律保留原則及比例原則，尚 無牴觸。 建築物（包含區分所有建築物）與土地同為法律上重要不動產 之一種，土地法雖於第五條就建築改良物設定義規定，繼於第三 十七條第一項，指明該法之土地登記，係謂土地及建築改良物之 所有權與他項權利之登記，然關於建築物所有權之登記程序及其 相關測量程序，不僅缺乏原則規定之明文，且涉及人民權利義務 之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之 認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能 協議或發生爭議時之解決機制等，亦未如土地總登記於土地法或 其他相關法律設相當之規範（土地法第三十八條第二項、第四十 八條至第七十一條參照，此部分建築物則未及之），或完全委諸 法規命令（土地登記規則第七十八條至第八十四條參照），本諸 憲法保障人民財產權之意旨，均有未周，自應檢討改進，以法律 明確規定為宜。 5 大法官會議主席 大法官 翁岳生 大法官 城仲模 林永謀 王和雄 謝在全 賴英照 余雪明 曾有田 廖義男 楊仁壽 徐璧湖 彭鳳至 林子儀 許宗力 許玉秀 不同意見書 大法官 廖義男 多數意見雖已指出關於建築物（包 含區分所有建築物）所有權 之登記程序及其相關測量程序，涉及人民權利義務之重要事項者 ，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權 之意旨，尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜，作出警 告性解釋，惟對系爭土地登記規則第七十五條第一款及地籍測量 實施規則第二百七十九條第一項規定，仍認為合憲。本席認為上 開法令之規定，欠缺法律明確之授權、違反重要事項應由法律規 定之法律保留原則、以及違反法律優越原則，應屬違憲，爰提不 同意見書如下： 6 一、欠缺法律之明確授權 內政部於中華民國八十四年七月十二日修正發布之土地登 記規則與八十七年二月十一日修正 發布之地籍測量實施規則 ，雖係依據土地法第三十七條第二 項及第四十七條之授權所 訂定，惟當時前開土地法第三十七 條僅規定「土地登記，謂 土地及建築改良物之所有權與他項 權利之登記。」（第一項 ）「土地登記規則，由中央地政機 關定之。」（第二項）， 第四十七條亦僅規定「地籍測量實 施規則，由中央地政機關 定之。」且土地法雖於第二編地籍 第三章土地總登記，對土 地登記之程序及聲請登記之土地權 利發生爭議時之解決機制 有所規定，但該章所規定之土地總 登記，係針對狹義之「土 地」而言，並不包括「建築改良物」在內。換言之，土地法 對建築改良物之登記原則及程序根 本未設規定！更遑論對建 物所有權第一次登記與土地總登記 （土地所有權第一次登記 ）之程序應否及如何不同有所明文 。故土地登記規則雖依土 地法第三十七條第二項之授權而訂 定發布，但其於第三章登 記程序第二節總登記中，區分第一 款土地總登記（第六十四 條至第七十一條）及第二款建物所 有權第一次登記（第七十 二條至第七十七條）。而何以建物 所有權第一次登記須不同 於土地總登記而須另設專款為不同 之規定，土地法並未明文 亦無授權之規定，因此土地登記規 則中關於建物所有權第一 次登記之原則及程序之規定，實係 直接源於土地登記規則所 創設，並非有法律之明確授權依據 。換言之，土地法第三十 七條第二項雖規定「土地登記規則 ，由中央地政機關定之」 ，但關於建築改良物登記程序之內 容及範圍，其規定應否與 狹義之「土地」登記程序有所區分或在如何範圍 內得否準用 7 ，皆無明文，因此，不能單以同條 第一項已就「土地登記」 為定義性規定，「謂土地及建築改 良物之所有權與他項權利 之登記」，即認為已對建築改良物登記程序之內容與範圍， 已有明確之授權，而符合法律授權明確性原則。 二、違反重要事項應由法律規定之法律保留原則 區分所有建築物係數人區分一建築物而各有其專有部分， 並對該建築物專有部分以外之其他 部分及其附屬物亦即共用 部分，按其應有部分有所有權（民 法第七百九十九條、公寓 大廈管理條例第三條第二、三、四 款參照）。而區分所有建 築物之共用部分，因建築物結構、 形式或功用之不同，未必 皆為全部區分所有權人所必需共用 者，亦有僅部分區分所有 權人需共用者而已。因而並非全部 區分所有權人必需共用之 部分，是否有必要仍由全部區分所 有權人所共有，其得否僅 由需使用該共用部分之部分區分所 有權人共有，乃相當實際 之問題，但也涉及區分所有建築物 共用部分之所有權共有分 配原則之基本問題。就此，民法第 七百九十九條對區分所有 建築物及其附屬物之共同部分（即 供共同使用部分），係規 定「推定為各所有人之共有」，民 法第八百十七條第二項並 規定「各共有人之應有部分不明者 ，推定其為均等」，而公 寓大廈管理條例第三條第二款則規 定「就其共用部分，按其 應有部分有所有權」，對於共用部 分得否區分為全部區分所 有權人共有之共用部分及部分區分 所有權人共有之共用部分 ，並無明確規定。土地法就此亦根 本未有明文。而依土地法 授權訂定之土地登記規則第七十五 條第一款竟規定「同一建 物所屬各種共同使用部分，除法令 另有規定外，應視各區分 所有權人實際使用情形，分別合併 ，另編建號，單獨登記為 8 各相關區分所有權人共有。但部分 區分所有權人不需使用該 共同使用部分者，得予除外。」明 白揭示共用部分得區分為 全部區分所有權人之共有及部分區 分所有權人之共有之分配 原則。此項規定限制區分所有權人 對區分所有建築物之共同 使用部分之分配，涉及人民財產權 之限制，應屬限制人民財 產權之重要事項，依憲法第二十三 條應由法律本身加以規定 ，不能僅以法規命令之位階定之。 上開土地登記規則之規定 ，縱符合實際需要，惟其不僅欠缺 法律授權之依據，並且亦 違反限制人民自由權利之重要事項 應由國會保留之法律保留 原則。 三、違反法律優越原則 １、土地法第三十六條第二項規定 「地籍整理之程序為地籍測 量及土地登記。」同法第三十八條第一項前段並規定「辦 理土地登記前，應先辦理地籍測量」。所謂「地籍測量」 ，乃應用測量儀器及測量技術，測量一定行政區域範圍 內 各宗土地之位置、形狀、界址、面積等實地現況，繪製地 籍圖，以鑑別土地方位，並確定產權之界線範圍。至於「 土地登記」，則係將已經測量各宗土地之標示及經審查之 權利歸屬及其他權利關係，記載於主管機關所備置之土地 登記簿冊之上，以公示土地之權利狀態 （註一）。 ２、地籍測量因在確定土地產權之 界線範圍，故其首要者，為 土地所有權人應設立界標（土地法第四十四條之一參照） ，土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時， 土地法更明定「準用第五十九條第二項規定處理之」（土 地法第四十六條之二第二項參照），即應由該管直轄市或 縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處 9 通知後十五日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者， 依原調處結果辦理之。簡言之，解決界址及權利範圍之爭 議，至少應經調處程序。 ３、建築物之地籍測量，土地法本 身並無明文，係由中央地政 機關依土地法第四十七條授權訂定之地籍測量實施規則中 加以規定。其第二百七十九條第一項規定「申請建物第一 次測量，應填具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖 及其影本，其有下列情形之一者，並應依各該規定檢附文 件正本及其影本：一、區分所有建物，依其使用執照無法 認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配 協議書。二、申請人非起造人者，應檢具移轉契約書或其 他證明文件。」依此規定，如申請人不能檢具全體起造人 分配協議書或其他證明文件，經通知限期補正而逾期未補 正者，其申請建物第一次測量，將被駁回（地籍測量實施 規則第二百六十五條、第二百六十八條、第二百十三條參 照）。而建物未經第一次測量者，即不能申請建物所有權 第一次登記（土地登記規則第七十二條規定參照，九十年 九月十四日修正為第七十八條）。就區分所有建物之共用 部分申請建物第一次測量而言，姑不論公寓大廈管理條例 第三條第四款已明定共用部分係指公寓大廈專有部分以外 之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 且同條第二款並規定各區分所有權人就其共用部分按其應 有部分有所有權。縱令事實上，就區分所有建物之「供共 同使用部分」，依其使用執照無法認定申請人之權利範圍 及位置，惟其要求申請人應檢具全體起造人分配協議書或 其他證明文件之規定，乃單方面課予申請人舉證責任，並 10 須負擔因不能舉證而導致不能辦理權利登記之不利後果， 此不僅否定民法第七百九十九條及第八百十七條「推定」 各共有人均等共有區分所有建物及其附屬物之共同部分之 規定意旨，並且與土地法就地籍測量時遇有界址及權利範 圍爭執時應先經地政機關調處程序之規定有違。申言之， 地政機關依使用執照，認為共用部分之位置及範圍仍不明 確時，縱不依上開民法條文「推定」專有部分以外之共同 部分為均等共有，亦不能即單方面要求申請人須檢具全體 起造人分配協議書等證明文件，始為辦理，而應依土地法 有關地籍測量時遇有界標位置及權利範圍有爭執時，進行 調處程序，始不與其母法規定有所違背。如共有人不服調 處結果，則應提起民事訴訟請求司法機關確認共有人於共 用部分之權利範圍後，再憑之為辦理登記。如此始符合土 地法有關地籍測量程序規定之意旨，而不能僅以聲請人未 備該分配協議書等證明文件即駁回其測量之申請。故前開 地籍測量實施規則第二百七十九條第一項規定，係違反土 地法有關地籍測量遇有界址與權利範圍有爭執時之處理程 序規定，並因而限制區分所有建物共有人對共用部分之登 記權利，乃增加法律所無之限制，而影響其財產權之行使 ，不僅牴觸法律，且不當限制人民財產權之行使而與憲法 第十五條保障財產權之意旨有所不符。 註一：李鴻毅，土地法論，增修訂二十版，民 84 年，頁 182-183；蘇志 超，土地法規新論，民 87 年 9 月初版一刷，頁 212-213。 抄黃○ 聲請書 受文者：司法院 11 主 旨：為就最高行政法院民國（下同）九十二年七月三日所為 之九十二年度判字第八八五號確定終局判決所適用行為 時之土地登記規則第七十五條第一款（即現行之土地登 記規則第八十一條第一項）及地籍測量實施規則第二百 七十九條第一項等規定，發生牴觸憲法之疑義，謹依司 法院大法官審理案件法第五條第一項第二款之規定，聲 請解釋憲法，並將相關事實經過及理由敘明如后。 說 明： 壹、聲請解釋憲法之目的 最高行政法院九十二年七 月三日所為之九十二年度判 字第八八五號確定終局判決（請見附件一）所適用行為 時之土地登記規則第七十五條第一款（即現行之土地登 記規則第八十一條第一項）及地籍測量實施規則第二百 七十九條第一項等規定，有牴觸憲法第十五條、第二十 二條及第二十三條等規定之疑義，依此聲請 鈞院為違 憲審查，並賜准解釋如下： 民法第七百九十九條前段 規定：「數人區分一建築物 ，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分， 推定為各所有人之共有」、同法第八百二十條第二項規 定：「共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共 有人單獨為之」、公寓大廈管理條例第三條第二款規定 ：「區分所有：指數人區分一建物而各有其專有部分， 並就其共用部分按其應有部分有所有權。」及 內政部七 十一年十月二十日台（七一）內地字第一○ 一九八五號 函示（請見附件二）：「案經本部邀集法務部及省市地 政處等有關單位會商，獲致結論如下，請照會商結論辦 12 理：一、區分所有建物之共同使用部分單獨登記時，應 依土地登記規則第七十二條（即現行第七十五條）之規 定辦理。二、區分所有建物之共同使用部分，除當事人 另有協議外，依分別共有方式登記。……五、共同使用 部分之持分，依各相關區分建物所有權人協議決定，其 未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積佔各該相 關區分所有建物之總面積之比率訂之。六、區分所有建 物共同使用部分，原則上應與該相關區分所有建物同時 申請登記，如未能同時申請登記時，得由先申請登記之 區分建物所有人檢附共同使用部分建物平面圖及該棟建 物竣工平面圖，並添附切結書敘明願依前條規定分算其 共同使用部分之持分，將來如其他相關區分所有建物所 有人證明該登記之持分與某權利範圍不符時，同意更正 後，准予先行申辦登記。」等法令規定之立法本意即在 使公寓大廈各區分所有權人間就共同使用部分之所有權 未能達成分配（持分）比例之協議，致無法完成共同使 用部分所有權第一次登記之情形，而由各區分所有權人 依各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之總面 積之比例，作為共同使用部分所有權之分配比例，即係 於兼顧公寓大廈各區分所有權人權益之範圍 內，早日確 定尚未辦理建物所有權第一次登記之公寓大廈共同使用 部分之產權，而保障交易安全、促進共有物之有效利用 ，以增進公共利益。是公寓大廈之各區分所有權人即非 不得依上開各法令之規定，單獨向地政機關先行申辦建 物共同使用部分之所有權第一次登記。 惟行為時之土地登記規則 第七十五條第一款（即現行 13 之土地登記規則第八十一條第一項）規定：「同一建物 所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所 有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各 相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用 該共用部分者，得予除外」，及地籍測量實施規則第二 百七十九條第一項規定：「申請建物第一次測量，應填 具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本或 依法得免發使用執照之證件，其有下列情形之一者，並 應依各該規定檢附文件正本及其影本：一、區分所有建 物，依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者 ，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人 者，應檢具移轉契約書或其他證明文件」。前者係誤將 公寓大廈共同使用部分之使用權與所有權兩不同之概念 混為一談，而以行政命令不當的限制共有人間之共有物 所有權分配比例；而後者則係以行政命令對申請人增加 法律所無之限制，致聲請人於憲法上（即憲法第十五條 、第二十二條及第二十三條等規定）所保障之權利受損 ，即應屬無效。 貳、疑義或爭議之性質與經過，及涉及之憲法條文 一、查聲請人係於六十九年七月十五日以「買賣」為原因 ，而成為台北市松山區民 生東路四段五五巷三十號四 樓之三及四樓之四等二戶建物之區分所有權人，惟該 棟公寓大廈自竣工迄今均 未申辦共同使用部分所有權 第一次登記，是聲請人遂 於八十九年九月二十八日委 請地政士安琪（即本件聲 請代理人），依照上開民法 第七百九十九條前段、第 八百二十條第二項、公寓大 14 廈管理條例第三條第二款等法律規定，及內政部七十 一年十月二十日台（七一）內地字第一○ 一九八五號 函示，檢具：（１）使用 執照存根影本一份及使用執 照申請書。（２）申請人 身分證影本一份。（３）建 物登記謄本影本一份。（ ４）各樓層竣工平面圖三張 。（５）切結書一份。（ ６）申請人附表一份等資料 ，單獨向台北市松山地政 事務所申辦上開公寓大廈之 共同使用部分所有權第一 次登記案件。詎料台北市松 山地政事務所明知（依上 開建物登記謄本影本即可立 知）聲請人係以「買賣」 之原因，而成為該棟公寓大 廈之區分所有權人，且該 公寓大廈除共同使用部分外 ，其他各區分所有建物均 已辦竣所有權第一次登記等 既存事實，惟竟在無任何 同棟區分所有權人對於聲請 人所主張之分配比例表示 異議之情形下，僅徒以地籍 測量實施規則第二百七十 九條第一項之規定，而令聲 請人須補正「全體起造人 分配協議書」及「移轉契約 書或其他證明文件」等資 料，經聲請人向台北市松山 地政事務所陳情表示所附 之「建物登記謄本」即可證 明申請人適格，且該令聲 請人補正上開資料之行為， 顯然於法未合且已牴觸內政部七十一年十月二十日台 （七一）內地字第一○ 一九八五號函示內容等語，惟 台北市松山地政事務所仍 以「聲請人未於所定十五日 之補正期限內依規定辦理補正」為由，於八十九年十 月二十一日以松山駁字第 ○○○ 一五八號通知書，處 分駁回該登記申請案－請 見附件三。為此，聲請人向 行政院提起訴願，而行政 院於九十年四月十二日以府 15 訴字第九○○ 四○ 九八五○ 一號訴願決定予以駁回－ 請見附件四。聲請人遂提 起行政訴訟，惟遞遭臺北高 等行政法院於九十一年三 月二十八日以九十年度訴字 第四○ 八四號判決－請見附件五，及最高行政法院於 九十二年七月三日所為之 九十二年度判字第八八五號 確定終局判決，皆亦審認 聲請人須依行為時之土地登 記規則第七十五條第一款 （即現行之土地登記規則第 八十一條第一項）及地籍 測量實施規則第二百七十九 條第一項等規定，檢附「 全體起造人分配協議書」及 「移轉契約書或其他證明 文件」憑辦，而分別予以駁 回在案。為此，聲請人認 為於憲法上（即憲法第十五 條之財產權、第二十二條 之不動產登記申辦權及第二 十三條比例原則等規定）之權利受損。 叁、聲請解釋憲法之理由及聲請人對本案所持之立場與見解 一、聲請解釋憲法之理由部分： 按「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築 物及其附屬物之共同部分 ，推定為各所有人之共有」 、「共有物之簡易修繕， 及其他保存行為，得由各共 有人單獨為之」、「區分 所有：指數人區分一建物而 各有其專有部分，並就其 共用部分按其應有部分有所 有權」，民法第七百九十 九條前段、第八百二十條第 二項及公寓大廈管理條例第三條第二款定有明文。 次按「所謂保存行為，係指對共有物物質上之保全 ，及權利上之保全行為而 言。」最高法院七十四年度 台上字第二二一八號判決甚詳。 再按「共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各 16 共有人單獨為之（民法第 八百二十條第二項）。保存 行為，指保存共有物及其 權利免於毀損、滅失或限制 之行為，以維持現狀為目 的。……其他保存行為，例 如聲請所有權登記」王澤 鑑教授所著民法物權第一冊 第二八三頁亦有明述。 綜上可知，在全體起造人或全體區分所有權人達成 分配協議之前，公寓大廈 之共同使用部分建物之全部 範圍皆應推定為各區分所 有權人平均共有（參見民法 第八百十七條第二項「各 共有人之應有部分不明者， 推定其為均等」之規定） 或按各區分所有建物面積佔 各該相關區分所有建物之 總面積之比率而持分共有（ 參見上開公寓大廈管理條 例第三條第二款之規定）， 即各共有人之所有權係抽 象且均等（或依一定比例） 地存在於該共同使用部分 建物之全部範圍之每一部分 ，自不得誤將共同使用部 分建物之使用權與所有權等 兩截然不同之概念（請參 見最高法院七十九年度台上 字第一一四七號判決）混 為一談或交互為用，而徒以 系爭行為時之土地登記規 則第七十五條第一款（即現 行之土地登記規則第八十 一條第一項）「應依各區分 所有權人使用情形，分別 合併，另編建號，單獨登記 為各相關區分所有權人共 有。但部分區分所有權人不 需使用該共用部分者，得 予除外」之規定，而認為公 寓大廈之共同使用部分乃 「相對之名詞」，即強將各 共有人所均等之「共同使 用部分」，區分為「全體住 戶之共同使用部分」－即 俗稱之「大公」，與「各該 樓層住戶之共同使用部分」－即俗稱之「小公」，而 17 直接與各區分所有權人對 於共同使用部分之所有權推 定為均等（或一定比例） 之法律規定相牴觸。再者， 重要的是，上開對區分所 有權人之共同使用部分所有 權不當限制之行政命令， 除無任何實益之外，且極可 能造成「小公」之共有人 因行使其建物所有權，而阻 止其他住戶行經使用該「小公」部分等顯然不合情理 且有害全體住戶和諧等情事。何況，在不動產登記實 務上，地政機關於內政部七十一年十月二十日台（七 一）內地字第一○ 一九八五號函示發布後，即指示新 建之建物應依照「各區分 所有建物面積佔各該相關區 分所有建物之總面積之比 率」以分配共同使用部分之 所有權之既存事實，則顯 見登記實務早已揚棄將共同 使用部分建物區分為「大 公」及「小公」等兩部分之 不當干涉行為，足證系爭 行為時之土地登記規則第七 十五條第一款（即現行之 土地登記規則第八十一條第 一項）「應依各區分所有 權人使用情形，分別合併， 另編建號，單獨登記為各 相關區分所有權人共有。但 部分區分所有權人不需使 用該共用部分者，得予除外 」之規定，已侵害聲請人 於憲法第十五條之財產權、 第二十二條之不動產登記 申辦權及第二十三條比例原 則、法律保留原則等所保 障之權利，而屬無效。又公 寓大廈之共同使用部分雖 尚未辦竣所有權第一次登記 ，惟各區分所有權人在無 反證之情形下（例如業經全 體起造人或區分所有權人 共同達成分配協議之情形） ，僅須證明其具有區分所 有權人之資格，而無需檢附 任何移轉契約書或其他證 明文件（請參照行政訴訟法 18 第一百七十六條準用民事 訴訟法第二百八十一條「法 律上推定之事實無反證者 ，無庸舉證。」之規定）， 即可單獨向地政機關申辦 自己部分之共同使用部分所 有權第一次登記案件。詎 料台北市松山地政事務所竟 不顧上開各建物登記之相 關法令規定，而徒以地籍測 量實施規則第二百七十九 條第一項之規定，而強令聲 請人補正「全體起造人分 配協議書」及「移轉契約書 或其他證明文件」等資料 之行政處分，除顯已牴觸法 律及內政部七十一年十月二十日台（七一）內地字第 一○ 一九八五號函示內容之外，自係以行政命令對申 請人不當增加法律所無之 限制，而違反法律保留原則 外，亦顯已妨害公共利益 ，致聲請人於憲法上所保障 之權利受損。 二、聲請人對本案所持之立場與見解： 查建物所有權第一次登記乃屬任意登記行為，共有 人並無訴請（強制）其他 共有人協同辦理共有建物所 有權登記之權利。則未經 登記之建物共有人為維護全 體共有人之利益及保障交 易安全計，即非不得依民法 第八百二十條第二項之規 定，而單獨向地政機關申辦 該共有建物之所有權第一 次登記，以使長期懸而未定 之共同使用部分建物所有 權早日明確化。再者，單獨 向地政機關申辦共同使用 部分所有權第一次登記之申 請人（即區分所有權人） ，乃係依公寓大廈管理條例 第三條第二款及內政部七十一年十月二十日台（七一 ）內地字第一○ 一九八五號函示內容，以「各區分所 有建物面積佔各該相關區 分所有建物之總面積之比率 19 」而訂定該共同使用部分 所有權之分配（持分）比例 ，對於各共有人之權利而 言即係完全公平合理，且申 請人僅申登自己之應有部 分，而保留其他部分予各該 共有人，即不失為解決久 懸未決致共同使用部分建物 所有權長期陷於不明等缺 失之良策。何況，建物所有 權登記事項屬非訟事件， 並無確定私權之效果，倘日 後該等尚未登記之共有人 認為有分配比例不公之情事 ，則仍非不得向地政機關 提出異議而予以更正登記， 或向法院訴請確認該分配 比例。意即區分所有權人依 法單獨向地政機關申辦該 建物共同使用部分所有權第 一次登記之行為，除在程 序及實體上均已充分保障全 體共有人之權益外，更可 收維護全體共有人之利益及 保障交易安全等促進共有 物之有效利用、以增進公共 利益等效果。 再由公寓大廈管理條例第三條第四款「共用部分： 指公寓大廈專有部分以外 之其他部分及不屬專有之附 屬建築物，而供共同使用 者」、同法條第五款「約定 專用部分：公寓大廈共用 部分經約定供特定區分所有 權人使用者」等定義性之 規定，可知公寓大廈之區分 所有權人得依同法第三十 一條之規定，將公寓大廈之 「共同使用部分」之特定 部分約定為特定區分所有權 人所專用。惟此在性質上 應屬共有人間對於共有物之 分管契約，則自與該共有 物之所有權分配（持分）比 例無關。自不得僅憑尚未 經共有人協議分管之各共有 人使用共有物之事實狀態 ，而遽謂應依各共有人使用 共有物之事實狀態而決定 該共有物所有權之分配（持 20 分）比例。準此，足證系 爭行為時之土地登記規則第 七十五條第一款（即現行 之土地登記規則第八十一條 第一項）「應依各區分所 有權人使用情形，分別合併 ，另編建號，單獨登記為 各相關區分所有權人共有。 但部分區分所有權人不需 使用該共用部分者，得予除 外」之規定，即係將尚未 經區分所有權人間協議分管 之各區分所有權人使用共 同使用部分之事實狀態，而 遽謂應依該使用之事實狀 態而決定共同使用部分所有 權之分配（持分）比例之 情形，即係以行政命令不當 地限制共同使用部分建物 之所有權。為此，就公寓大 廈之未經辦理所有權第一 次登記之共同使用部分，聲 請人認為應依公寓大廈管 理條例第三條第二款及上開 內政部函示內容，以「各區分所有建物面積佔各該相 關區分所有建物之總面積 之比率」而訂定共同使用部 分所有權之分配（持分）比例，才得謂妥適公允。 又依民法第七百九十九條前段之規定：「數人區分 一建築物，而各有其一部 者，該建築物及其附屬物之 共同部分，推定為各所有 人之共有」，則申辦區分所 有建物共同使用部分所有 權第一次登記之申請人，僅 須證明其具有該棟建物之 區分所有權人資格即為已足 ，惟地籍測量實施規則第 二百七十九條第一項，卻強 令申請人須檢附「移轉契 約書或其他證明文件」等資 料憑辦，自係對人民不當 地增加法律所無之限制，即 屬違法、違憲致無效之規定。 肆、關係文件之名稱及件數 一、最高行政法院民國九十二年七月三日所為之九十二年 21 度判字第八八五號確定終局判決影本乙份。 二、內政部七十一年十月二十日台（七一）內地字第一○ 一九八五號函示影本乙份。 三、台北市松山地政事務所於八十九年十月二十一日所為 之松山駁字第 ○○○ 一五八號行政處分影本乙份。 四、台北市政府九十年四月十二日之府訴字第九 ○○四 ○ 九八五○ 一號訴願決定影本乙份。 五、臺北高等行政法院九十一年三月二十八日所為九十年 度訴字第四○ 八四號判決影本乙份。 六、聲請釋憲委任狀乙紙暨本件釋憲聲請書純文字檔之磁 碟片壹只。 聲 請 人：黃 ○ 鰎 代 理 人 ： 安 琪 中華民國九十二年八月五日 （附件一） 最高行政法院判決 九十二年度判字第八八五號 上 訴 人 黃 ○ 鰎 住（略） 訴訟代理人 安 琪 住（略） 被上訴人 臺北市松山地政事務所 設（略） 代 表 人 張 明 焜 住（略） 右當事人間因申辦建物第一次測量事件，上訴人對於中華民國九 十一年三月二十八日臺北高等行政法院九十年度訴字第四 ○ 八四 號判決，提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 22 上訴審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 一、本件上訴人主張：（一）由民法第七百九十九條及公寓大廈 管理條例第三條第二款之文義解釋 ，可知：１、公寓大廈共 同使用部分所有權之分配比例，應 依各區分所有建物面積佔 各該相關區分所有建物之總面積之 比率訂之，始得謂適法公 允；且相關法令從未有原判決所載 「如為全體區分建物所有 權人共同使用部分，當為全體區分 建物所有權人所共有，如 僅為部分區分建物所有權人共同使 用部分，應僅為該部分區 分建物所有權人所共有，其他區分 所有權人不需使用該共同 使用部分者，自無共有權」等規定 ，可知原判決顯有理由不 備之違法。２、公寓大廈之共同使 用部分即係「法定共同使 用部分」，且該法定共同使用部分 之所有權，自為全體區分 所有權人所分別共有，亦屬民法第 八百二十三條所規定因物 之使用目的不能分割之共有情形。 是以，區分所有建築物之 共用部分，其性質既為分別共有， 則其應有部分為當事人所 約定者，依其約定；無約定者，自應依內政部七十一年十月 二十日台（七一）內地字第一○ 一九八五號函釋意旨，而以 「各區分所有建物面積佔各該相關 區分所有建物之總面積之 比率訂立共同使用部分所有權之各 持分面積」，才得謂妥適 。何況，依民法第八百十七條第一 項規定可知，所謂分別共 有，即各共有人之所有權係按各該 應有部分之比率而抽象地 存在於該共有物之每一部分。故： （１）難以想像在同一建 號（即共同使用部分之建號）之內 ，可發生原判決所載「部 分區分建物所有權人共同使用部分 ，應僅為該部分區分建物 所有權人所共有，其他區分所有權 人不需使用該共同使用部 23 分者，自無共有權」等情形。（２ ）建築物及其附屬物之共 同部分，推定為各所有人之共有， 既為民法第七百九十九條 所明定，且依最高法院七十九年度 台上字第一一四七號判決 意旨，可知原判決誤將「共同使用 部分之實際使用情況」作 為「共同使用部分所有權分配比率 」之依據，即原判決顯然 誤將建物使用權與建物所有權之歸 屬問題混為一談。何況， 原判決之理由項下，並未載明足以 支持上開判決理由之任何 法令依據。是原判決顯有「判決不 適用法規」、「判決不備 理由」等違背法令且足以影響於判決結果之情事。３、 內政 部七十一年十月二十日台（七一）內地字第一○ 一九八五號 函釋發布後，新建之建物均係依照 各區分所有建物面積佔各 該相關區分所有建物之總面積之比 率而分配各區分所有建物 之共同使用部分所有權，此事實亦 為被上訴人所不爭執，是 原判決見解顯違經驗法則。（二） 由系爭登記申請案所附之 大樓竣工平面圖及臺北市政府工務 局所核發之（六五）使字 第四四六號使用執照上之記載，可 知業經辦理建物第一次登 記之系爭公寓大廈之各該區分所有建物之戶數（共計三十三 戶）、範圍、面積，及尚未申辦建 物共同使用部分所有權第 一次登記之系爭建物之一樓門廳、 電樓梯間及二至七樓之電 樓梯間與走廊等共同使用部分之範 圍、面積等，早於六十五 年間該大樓竣工時即均告確立無訛 。惟原判決竟以「本件系 爭建物之一樓門廳、電樓梯間及二 至七樓之電樓梯間與走廊 ，究應如何認其為全棟區分所有權 人使用，抑或各層樓部分 區分所有權人使用，即屬不明確，在未確定前，自無前揭 內 政部七十一年十月二十日台（七一）內地字第一○ 一九八五 號函釋規定之適用。」等語為由， 而駁回上訴人之訴，則顯 24 有「判決不適用法規」、「判決不 備理由」等違背法令且足 以影響於判決結果之情事。（三） 建物起造人或自起造人繼 受取得建物所有權者向地政機關申 辦「區分所有建物第一次 測量登記」之行為，與業經登記之 區分所有建物所有權人向 地政機關補行申辦「區分所有建物 之共同使用部分所有權第 一次登記」之行為，在適用法令上 及性質上均不相同。本件 係「區分所有建物之共同使用部分 所有權第一次登記」，絕 非「區分所有建物第一次測量登記 」之爭執，且原審法院亦 明知上訴人確已檢附權利證明文件 （即上訴人之建物登記謄 本）申辦登記，惟原審法院並未適 用民法第七百九十九條前 段之規定，而竟錯引地籍測量實施 規則第二百七十九條第一 項之規定，自有判決「不適用法規 及認定事實錯誤」等違法 。（四）內政部七十一年五月二十八日台內營字第八四三九 七號函及八十三年十二月二十一日台內地字第八三一五一○ 一號等函主要目的，顯在強調「不 宜由地政機關逕為認定建 物共同使用部分之項目及合併方式 」，而非得據此謂「必須 由全體共有人共同申辦建物共同使 用部分所有權第一次測量 登記案件」，且未因此排除內政部七十一年十月二十日台（ 七一）內地字第一○ 一九八五號函及八十五年六月四日台（ 八五）內地字第八五七五二一 ○ 號函所增訂建物所有權第一 次登記法令補充規定第十一點之四 等相關規定之適用。惟原 判決未斟酌最高法院七十九年度台 上字第一一四七號判決「 建物所有權與其使用權之歸屬係屬 二事」之實務見解，並誤 將「建物所有權」與「建物使用權 」混為一談，豈非謂各該 層樓住戶均得行使其「小公」之建 物所有權，而阻止其他層 樓住戶行經使用該「小公」部分等 顯然不合情理之情事，足 25 證原判決顯有「判決理由不備」、 「違反經驗法則」等違法 。（五）上訴人於原審言詞辯論時 ，業已主張與本件相同情 形者，於其他地政事務所均依內政部七十一年十月二十日台 （七一）內地字第一○ 一九八五號函辦理，獨本件被上訴人 未予准許，顯係違反平等原則。原 判決就此未於理由項下予 以論述，有判決不備理由之違法， 為此求為廢棄原判決並撤 銷訴願決定及原處分。 二、被上訴人則以：（一）本案之使用執照（六五使字第 ○ 四四 六號）存根記載，原始起造人柴○ 華等二十四名，層棟戶數 ：七層壹棟三十三戶（竣工時為柴○ 華等二十四人公同共有 ），經柴○ 華等二十四人全體合意（非全體合意不可區分） 於六十五年九月二日辦竣三十三戶 區分所有建物第一次登記 （原申請案已逾保存年限銷毀）， 而系爭一樓門廳、電樓梯 間、二至七樓走廊及電樓梯間等共 用部分，則因故未能合意 辦理建物第一次登記。前揭一樓門 廳、電樓梯間、二至七樓 走廊及電樓梯間等，雖屬該大樓不 可或缺之公共設施，與上 訴人之房屋形成一體，惟查其申請 建物第一次測量，屬建物 產權測量行政確認性質，所有權之 歸屬應依物權法則決定， 與其使用權誰屬無關，自難以其係 全體區分所有建物之公共 設施，而認為當然屬於全體區分所 有人共有，並應依被上訴 人主張之內政部八十四年三月七日台（八四）內 地字第八四 ○ 三四○ 九號函釋辦理，方為正辦。另前揭內政部函釋實與 最高法院七十九年度台上字第一一 四七號判決同一旨趣，上 訴人曲解最高法院七十九年度台上 字第一一四七號判決意旨 ，顯有解釋不當之違法。（二）系 爭建物既於民國六十五年 間建造完成，領有臺北市政府工務局六五使字第 ○ 四四六號 26 使用執照，自有公寓大廈管理條例 第四十三條第二項規定之 優先適用，得不受該條例第七條各 款不得為約定專用部分之 限制，據此，上開建物未辦建物第 一次登記共同使用部分， 其權屬究是共有，抑或為約定專有 ，基於民眾信賴登記利益 ，及政府施政之一貫性與公平性， 仍應依被上訴人所主張地 籍測量實施規則第二百九十八條、 八十三年修正前地籍測量 實施規則第二百九十七條、八十四 年修正前土地登記規則第 六十九條、第七十二條、內 政部八十四年三月七日台（八四 ）內地字第八四○ 三四○ 九號函、臺北市政府地政處七十七 年九月十四日北市地一字第四三三 一五號函規定及鈞院八十 三年度判字第七五三號判決，由該 建物全體區分所有權人自 行協議認定，方為正辦。然上訴人 昧於事實斷章取義，逕自 切結主張系爭建物係「分別共有」 ，曲解法文義而有認定事 實不依法則之違法。（三）系爭門 廳、電樓梯間、走道等， 與上訴人之房屋形成一體，雖依民 法第六十八條第二項規定 ，具所稱「從物」之性質，且屬其 所有，惟查其申請建物第 一次測量，屬建物產權測量行政確 認性質，所有權之歸屬自 應依物權法則決定，其使用權歸屬 之問題與其所有權誰屬無 關。本件系爭建物既於民國六十五 年間建造完成，領有臺北 市政府工務局六五使字第○ 四四六號使用執照，其申請系爭 建物第一次測量，依中央法規標準 法第十六條之規定，本案 自有公寓大廈管理條例第四十三條 第二項規定之優先適用， 而排除民法第七百九十九條之一般 規定。故其申請建物第一 次測量，在未經全體權利人合意確 認前，其是否以「區分所 有」，抑或以「共有（又可分公同 共有及分別共有）」辦理 ，在狀況不明下，自無上訴人逕自 切結主張「推定為分別共 27 有」之論述；又上訴人主張其為系 爭建物之「共有人」向被 上訴人申辦建物第一次測量，依「 不動產物權非經登記不生 效力」之民法第七百五十八條規定 ，本案尚在辦理建物第一 次測量審查階段，故上訴人其身分 為「申請人」，是否為「 權利人」，尚待被上訴人審查「登 記」確認；另辦理建物第 一次測量，依規定無須辦理「公告 」程序，本案利害關係人 自然無法得知上訴人已向被上訴人 提出申辦系爭建物第一次 測量之事實，而提出反證或異議， 上訴人竟以「無反證者， 無需舉證。」之由，不願舉證，顯 已違背事實及與法理未合 ，自應依被上訴人主張「其主張有 利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任。」負有取得系爭 建物「產權證明」之「舉 證責任」，以供被上訴人查證，而 非昧於事實，逕自主張「 法律上推定之事實無反證者，無需 舉證。」故上訴人顯對法 規之適用有解釋不當之違法。（四）上訴人主張依 內政部七 十一年十月二十日台（七一）內地字第一○ 一九八五號函釋 ，申辦建物第一次測量，由以上文 義窺之，既領有建物測量 成果圖，當然已完成建物第一次測 量，進入登記審查程序， 而系爭建物尚在申辦建物第一次測量審查階段，自無前開 內 政部函釋之適用，上訴人顯對內政部該函解釋不當。（五） 「本補充規定修正前領得建造執照 之建物，得依修正前之規 定辦理。」為內政部八十五年六月四日台（八五）內地字第 八五七五二一○ 號函增訂建物所有權第一次登記法令補充規 定第三十點所明定，亦即以條文明 定「實體從舊、程序從新 」行政法適用之一般原則，公寓大 廈管理條例第四十三條第 二項亦有同一規定，上訴人違背前 揭各相關程序法規，其訴 顯無理由等語，資為抗辯。 28 三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：（一）按申請 區分所有建物第一次測量，如申請 測量之部分，依其使用執 照無法認定申請人之權利範圍及位 置者，應檢具全體起造人 分配協議書；申請人非起造人者， 應檢具移轉契約書或其他 證明文件，為地籍測量實施規則第 二百七十九條第一項所明 定。查本件系爭建物之六五使字第 ○ 四四六號使用執照存根 記載，系爭建物之起造人為柴 ○ 華等二十四名，層棟戶數為 七層壹棟三十三戶；另依原處分卷所附系爭建築改良物登記 簿上登記資料顯示，柴 ○ 華等二十四人於六十五年九月二日 辦竣三十三戶區分所有建物第一次登記，惟系爭共同使用部 分並未辦理建物第一次登記，則被 上訴人就上訴人於系爭共 同使用部分之權利範圍及位置即無 從依其登記資料上得知， 應可認定。次查上訴人並非系爭建 物之起造人，而係於六十 九年七月十五日以「買賣」為原因 取得系爭建物之四樓之三 及四樓之四等二戶區分建物所有權，則其申請系爭共同使用 部分第一次測量，自應依上開規定 ，檢具移轉契約書或其他 證明文件以憑辦理。惟依原處分卷 所附上訴人委託代理人安 琪於八十九年九月二十八日向被上 訴人遞送之松建字第四六 二號建物測量申請書所示，上訴人 申請時所附繳之證件為： （１）使用執照存根影本一份及使 用執照申請書一份；（２ ）申請人身分證影本一份；（３） 建物登記謄本影本一份； （４）各樓層竣工平面圖三張；（ ５）切結書一份；（６） 申請人（共三十五名）附表一份。 其中所附繳之申請人附表 上載有申請人丁○○ （包括上訴人）等二十八人之所有建物 建號、出生日期、地址及身分證統 一編號，除上訴人於該申 請人附表上蓋章外，其餘申請人均 未於該附表上簽名或蓋章 29 ，是僅得認定係上訴人單獨申辦建 物第一次測量。此外，上 訴人並未依上開規定檢具移轉契約 書或其他證明文件，經被 上訴人於審查後通知上訴人補正， 上訴人復未於所定十五日 之補正期限內依規定辦理補正，被上訴人嗣以八十九年十月 二十一日松山駁字第 ○○○ 一五八號通知書駁回上訴人所請 ，揆諸土地登記規則第七十二條、 第二百六十五條、第二百 六十八條、第二百七十九條第一項 、第二百九十八條及八十 三年修正前地籍測量實施規則第二 百九十七條，暨八十四年 修正前土地登記規則第六十九條、 第七十二條規定，自屬有 據。（二）上訴人訴稱依民法第七 百九十七條前段、第八百 二十條第二項、公寓大廈管理條例 第七條之規定、最高法院 七十四年度台上字第二二一八號判 決要旨及學者專家之見解 ，系爭建築物之一樓門廳、電樓梯 間及二至七樓之電樓梯間 、走廊等，為「共同使用部分」推 定為共有，固非無見。惟 查所謂「共同使用部分」，乃相對 之名詞，其可能為二人共 同使用，或三人共同使用，或四人 共同使用，甚至更多人一 起共同使用，均不失為「共同使用部分」，但其 內涵則因共 同使用人之人數不同而有差異。以 一棟大樓建築物為例，一 樓門廳、電樓梯間及二樓以上之走 廊，雖均可稱之為共同使 用部分，但一樓門廳及各層之電樓梯間，係全體住 戶在使用 ，應屬全體住戶之共同使用部分，二層樓以上各層樓之走廊 （逃生樓梯除外），則僅供各該層樓住戶所使用，僅可謂該 層樓住戶之共同使用部分，而不能稱之為全體住戶之共同使 用部分，其理至明。換言之，所謂 「共同使用部分」，係依 實際使用之情況而定，並異其內涵，如為全體區分建物所有 權人共同使用部分，當為全體區分 建物所有權人所共有，如 30 僅為部分區分建物所有權人共同使 用部分，應僅為該部分區 分建物所有權人所共有，其他區分 所有權人不需使用該共同 使用部分者，自無共有權。準此， 本件系爭建物之一樓門廳 、電樓梯間及二至七樓之電樓梯間 與走廊，究應如何認定其 為全棟區分所有權人使用，抑或各 層樓部分區分所有權人使 用，即屬不明確，在未確定前，自無前揭內政部七十一年十 月二十日台（七一）內地字第一○ 一九八五號函釋規定之適 用，臺北市政府駁回上訴人之訴願 理由，雖未盡相同，惟結 論尚無不合，均應予維持，為其判 斷基礎，因而駁回上訴人 之訴。 四、按民法第七百九十九條規定：「數人區分一建築物而各有其 一部者，該建築物及其附屬物之共 同部分，推定為各所有人 之共有。」並未限制區分所有建物 之共同部分，由部分區分 所有權人依區分所有權人之約定或 建物之性質，取得該部分 之所有權。其應有部分比率若干， 則應依民法第八百十七條 第一項之規定。而公寓大廈管理條 例第三條第四款所謂「共 用部分」，性質上有供全體區分所 有權人使用之共用部分， 亦有供部分區分所有權人使用之共 用部分。則供全體區分所 有權人共同使用之部分，當為全體 區分所有權人所共有；性 質上僅為部分區分所有權人共同使 用之部分，則僅屬該部分 區分所有權人所共有，而不屬於其 他區分所有權人。另「區 分所有建物之共同使用部分，應另 編建號，單獨登記，並依 左列規定辦理：一、同一建物所屬 各種共同使用部分，除法 令另有規定外，應視各區分所有權 人實際使用情形，分別合 併，另編建號，單獨登記為各相關 區分所有權人共有。但部 分區分所有權人不需使用該共同使 用部分者，得予除外。」 31 行為時土地登記規則第七十五條第 一款定有明文。是區分所 有建物之共用部分，其權屬之登記 並非與專有部分權屬之登 記完全一致，苟區分所有建物之專 有部分已登記完成，而其 共用部分尚未完成登記者，其共用 部分之權屬如何，並非可 依專有部分之登記情形認定之。再 按行為時土地登記規則第 七十八條規定：「申請建物所有權 第一次登記前，應先向登 記機關申請建物第一次測量。」可 知區分所有建物第一次測 量，係為完成建物所有權第一次登 記所為之準備行為，則建 物第一次測量之申請人應係嗣後登 記為建物所有權之人，且 其權利範圍應於測量時予以確定， 故行為時地籍測量實施規 則第二百七十九條第一項有「申請 建物第一次測量，應填具 申請書，檢附建物使用執照、竣工 平面圖及其影本或依法得 免發使用執照之證件，其有下列情 形之一者，並應依各該規 定檢附文件正本及其影本：一、區 分所有建物，依其使用執 照無法認定申請人之權利範圍及位 置者，應檢具全體起造人 分配協議書。二、申請人非起造人 者，應檢具移轉契約書或 其他證明文件。」之規定，排除非 區分建物之所有權人提出 建物第一次測量之申請；至前開規 定之「移轉契約書或其他 證明文件」，自不包括已辦畢之區 分所有建物專有部分之建 物登記資料（如建物登記謄本）。 本院查：依系爭建物之六 五使字第○ 四四六號使用執照存根記載，系爭建物之起造人 為柴○ 華等二十四名，層棟戶數為七層壹棟三十三戶；另依 原處分卷所附系爭建築改良物登記簿登記資料顯示，柴 ○ 華 等二十四人於六十五年九月二日辦竣三十三戶區分所有建物 所有權第一次登記，惟系爭共用部 分並未辦理建物所有權第 一次登記；另上訴人並非系爭建物 之起造人，而係於六十九 32 年七月十五日以「買賣」為原因取 得系爭建物之四樓之三及 四樓之四等二戶區分建物所有權；又依原處分卷所附上訴人 委託代理人安琪於八十九年九月二 十八日向被上訴人遞送之 松建字第四六二號建物測量申請書 所示，上訴人申請時所附 繳之證件為：（１）使用執照存根 影本一份及使用執照申請 書一份；（２）申請人身分證影本 一份；（３）建物登記謄 本影本一份；（４）各樓層竣工平 面圖三張；（５）切結書 一份；（６）申請人（共三十五名 ）附表一份，而未檢具移 轉契約書或其他證明文件，經被上 訴人審查後，通知上訴人 補正，上訴人復未於所定十五日之補正期限內依規定辦理補 正等情，為原審依法確定之事實。 雖依系爭建物之建物登記 資料，可知本件上訴人係屬系爭建 物專有部分之所有權人， 揆之前開說明，其共用部分之所有 權屬及範圍，仍有待全體 區分所有權人協議或依該共用部分 之性質定之，無從僅依建 物專有部分之登記資料而得知，是 本件上訴人申請為系爭建 物第一次測量，未依前開規定提出 移轉契約書或其他證明文 件，經被上訴人通知補正，仍未為 之，自無從予以准許。原 判決駁回上訴人之訴，上訴人不服 ，以前述各詞提起上訴而 為爭執，惟查：（一）地政機關於內政部七十一年十月二十 日台（七一）內地字第一○ 一九八五號函釋發布後，固有就 新建之建物依照各區分所有建物面 積佔各該相關區分所有建 物之總面積之比率而分配各區分所 有建物之共用部分所有權 者，此乃依據法令所為之行政行為 ，與經驗法則無關，上訴 人主張原審非依前開函認定本件建 物權利人及權利範圍，乃 屬違反經驗法則云云，尚不足採。 （二）觀之上訴人所提出 之使用執照存根，系爭區分所有建 物共用部分中，何者為全 33 體區分所有權人共用部分，何者為 部分區分所有權人共用部 分，並未明確記載，上訴人謂前開 情事已於六十五年系爭區 分所有建物竣工時即已確立云云， 並非有據，上訴人進而指 摘原判決違誤，亦非有理。（三） 本件上訴人所申請者，乃 系爭建物共用部分第一次測量，而 非建物所有權第一次登記 。上訴人以本件係「區分所有建物 之共同使用部分所有權第 一次登記」，而非「區分所有建物 第一次測量登記」之爭執 ，進而主張原判決適用行為時地籍 測量實施規則第二百七十 九條係屬誤用云云，亦無可採。（ 四）本件上訴人之申請應 否准許，事涉行為時地籍測量實施 規則第二百七十九條之適 用。上訴人指被上訴人就本件未與 其他地政事務所就相同事 件為相同之處理一節，因上訴人並 未指明其他個案如何與本 件係屬相同而為不同之處理，已難 採信；縱上訴人確能指明 其情形，亦屬其他事件適用法規是 否錯誤之問題，尚不生本 件應與其他個案應為同一處理之問 題；又最高法院七十九年 度台上字第一一四七號判決，並未 經採為判例，且最高法院 判決原無當然拘束行政法院之效力 ，縱原判決之見解與前開 最高法院判決之見解相異，亦難認 原判決係違背法令。綜上 所述，本件原判決駁回上訴人之訴 ，其理由與前述容有部分 未盡相同，惟其結論則無不合，上 訴意旨求予廢棄，為無理 由，應予駁回。 據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第二百五十五條 第一項、第九十八條第三項前段，判決如主文。 中華民國九十二年七月三日 （本件聲請書其餘附件略） 34 ### 2. 600廖大法官義男提出之不同意見書 > 原始檔：[官網 PDF](https://cons.judicial.gov.tw/download/download.aspx?id=429220) > [!warning] 白話解說（AI 生成，非原文，不得引用） > **立場**：根本反對合憲結論，認系爭二規定欠缺明確授權且違反法律保留與法律優越，應屬違憲。 > **核心主張**：廖大法官提出三層論證。其一，土地法第三十七條第一項僅為土地登記之定義，第二項與第四十七條僅授權中央地政機關訂定登記規則與地籍測量實施規則；而土地法第二編第三章土地總登記係針對狹義的「土地」，對建築改良物的登記原則與程序根本未設規定，更未就建物所有權第一次登記應否及如何不同於土地總登記有所明文，故土地登記規則另立建物所有權第一次登記專款，實係該規則自行創設，並無明確授權依據。其二，區分所有建築物的共用部分未必皆為全體區分所有權人所需共用，可否僅由需使用之部分區分所有權人共有，涉及共用部分所有權共有分配原則的基本問題，民法第七百九十九條、第八百十七條第二項與公寓大廈管理條例第三條均無明確規定，土地法亦無，屬應由法律規定的重要事項。其三，地籍測量實施規則第二百七十九條第一項要求申請人檢具全體起造人分配協議書或其他證明文件，單方面課予舉證責任並使其承擔不能舉證即無法辦理登記的不利後果，既否定民法上均等共有的推定，又違反土地法就地籍測量遇界址位置與權利範圍爭執時應先進行調處、不服者提起民事訴訟確認的程序規定，屬增加法律所無之限制而不當限制財產權。 > **與多數意見的差異**：多數雖已就重要事項欠缺法律明文作成警告性解釋，卻仍認系爭二規定合憲；廖大法官認為既承認這些是應以法律明確規定的重要事項，就不能同時肯認以法規命令規範其內容，故二者不能並存。他並在多數所未觸及的層次上指出第二百七十九條第一項不僅是授權問題，更牴觸土地法既有的調處程序規定而違反法律優越，並非僅屬制度「尚有未周」。 1 釋字第 600 號解釋不同意見書 廖義男大法官 提出 多數意見雖已指出關於建築物（包含區分所有建築物）所有權之 登記程序及其相關測量程序，涉及人民權利義務之重要事項者，於土 地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，尚 有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜，作出警告性解釋，惟對 系爭土地登記規則第七十五條第一款及地籍測量實施規則第二百七十 九條第一項規定，仍認為合憲。本席認為上開法令之規定，欠缺法律 明確之授權、違反重要事項應由法律規定之法律保留原則、以及違反 法律優越原則，應屬違憲，爰提不同意見書如下： 一、欠缺法律之明確授權 內政部於中華民國八十四年七月十二日修正發布之土地登記 規則與八十七年二月十一日修正發布之地籍測量實施規則，雖係 依據土地法第三十七條第二項及第四十七條之授權所訂定，惟當 時前開土地法第三十七條僅規定「土地登記，謂土地及建築改良 物之所有權與他項權利之登記。」 （第一項） 「土地登記規則，由 中央地政機關定之。」 （第二項） ，第四十七條亦僅規定「地籍測 量實施規則，由中央地政機關定之。」且土地法雖於第二編地籍 第三章土地總登記，對土地登記之程序及聲請登記之土地權利發 生爭議時之解決機制有所規定，但該章所規定之土地總登記，係 針對狹義之「土地」而言，並不包括「建築改良物」在內。換言 之，土地法對建築改良物之登記原則及程序根本未設規定！更遑 論對建物所有權第一次登記與土地總登記（土地所有權第一次登 記）之程序應否及如何不同有所明文。故土地登記規則雖依土地 法第三十七條第二項之授權而訂定發布，但其於第三章登記程序 第二節總登記中，區分第一款土地總登記（第六十四條至第七十 2 一條）及第二款建物所有權第一次登記（第七十二條至第七十七 條） 。 而何以建物所有權第一次登記須不同於土地總登記而須另設 專款為不同之規定，土地法並未明文亦無授權之規定，因此土地 登記規則中關於建物所有權第一次登記之原則及程序之規定，實 係直接源於土地登記規則所創設，並非有法律之明確授權依據。 換言之，土地法第三十七條第二項雖規定「土地登記規則，由中 央地政機關定之。」 ，但關於建築改良物登記程序之內容及範圍， 其規定應否與狹義之「土地」登記程序有所區分或在如何範圍內 得否準用，皆無明文，因此，不能單以同條第一項已就「土地登 記」 為定義性規定， 「謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之 登記」 ，即認為已對建築改良物登記程序之內容與範圍， 已有明確 之授權，而符合法律授權明確性原則。 二、違反重要事項應由法律規定之法律保留原則 區分所有建築物係數人區分一建築物而各有其專有部分，並 對該建築物專有部分以外之其他部分及其附屬物亦即共用部分， 按其應有部分有所有權（民法第七百九十九條、公寓大廈管理條 例第三條第二、三、四款參照） 。而區分所有建築物之共用部分， 因建築物結構、形式或功用之不同，未必皆為全部區分所有權人 所必需共用者，亦有僅部分區分所有權人需共用者而已。因而並 非全部區分所有權人必需共用之部分，是否有必要仍由全部區分 所有權人所共有，其得否僅由需使用該共用部分之部分區分所有 權人共有，乃相當實際之問題，但也涉及區分所有建築物共用部 分之所有權共有分配原則之基本問題。就此，民法第七百九十九 條對區分所有建築物及其附屬物之共同部分（即供共同使用部 分） ，係規定「推定為各所有人之共有」 ，民法第八百十七條第二 項並規定 「各共有人之應有部分不明者，推定其為均等」 ，而公寓 大廈管理條例第三條第二款則規定「就其共用部分，按其應有部 3 分有所有權」 ， 對於共用部分得否區分為全部區分所有權人共有之 共用部分及部分區分所有權人共有之共用部分，並無明確規定。 土地法就此亦根本未有明文。而依土地法授權訂定之土地登記規 則第七十五條第一款竟規定「同一建物所屬各種共同使用部分， 除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合 併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區 分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。」明白揭示 共用部分得區分為全部區分所有權人之共有及部分區分所有權人 之共有之分配原則。此項規定限制區分所有權人對區分所有建築 物之共同使用部分之分配，涉及人民財產權之限制，應屬限制人 民財產權之重要事項 ， 依憲法第二十三條應由法律本身加以規定 ， 不能僅以法規命令之位階定之。上開土地登記規則之規定，縱符 合實際需要，惟其不僅欠缺法律授權之依據，並且亦違反限制人 民自由權利之重要事項應由國會保留之法律保留原則。 三、違反法律優越原則 (一)土地法第三十六條第二項規定「地籍整理之程序為地籍測量 及土地登記。」同法第三十八條第一項前段並規定「辦理土 地登記前，應先辦理地籍測量」 。所謂「地籍測量」 ，乃應用 測量儀器及測量技術，測量一定行政區域範圍內各宗土地之 位置、形狀、界址、面積等實地現況，繪製地籍圖，以鑑別 土地方位，並確定產權之界線範圍。至於 「土地登記」 ，則係 將已經測量各宗土地之標示及經審查之權利歸屬及其他權利 關係，記載於主管機關所備置之土地登記簿冊之上，以公示 土地之權利狀態（註一） 。 (二)地籍測量因在確定土地產權之界線範圍 ， 故其首要者 ， 為土地 所有權人應設立界標 （土地法第四十四條之一參照） ， 土地所 有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時，土地法更明 4 定 「準用第五十九條第二項規定處理之」 （土地法第四十六條 之二第二項參照） ，即應由該管直轄市或縣 （市） 地政機關予 以調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內，向司 法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。簡 言之，解決界址及權利範圍之爭議，至少應經調處程序。 (三)建築物之地籍測量 ， 土地法本身並無明文 ， 係由中央地政機關 依土地法第四十七條授權訂定之 地籍測量實施規則中加以規 定。其第二百七十九條第一項規定「申請建物第一次測量， 應填具申請書，檢附建物使用執照、竣工平面圖及其影本， 其有下列情形之一者，並應依各該規定檢附文件正本及其影 本：一、區分所有建物，依其使用執照無法認定申請人之權 利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請 人非起造人者，應檢具移轉契約書或其他證明文件。」依此 規定，如申請人不能檢具全體起造人分配協議書或其他證明 文件，經通知限期補正而逾期未補正者，其申請建物第一次 測量，將被駁回（地籍測量實施規則第二百六十五條、第二 百六十八條 、 第二百十三條參照） 。 而建物未經第一次測量者 ， 即不能申請建物所有權第一次登記（土地登記規則第七十二 條規定參照， 九十年九月十四日修正為第七十八條） 。 就區分 所有建物之共用部分申請建物第一次測量而言，姑不論公寓 大廈管理條例第三條第四款已明定共用部分係指公寓大廈專 有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同 使用者。且同條第二款並規定各區分所有權人就其共用部分 按其應有部分有所有權 。 縱令事實上 ， 就區分所有建物之 「供 共同使用部分」 ， 依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及 位置，惟其要求申請人應檢具全體起造人分配協議書或其他 證明文件之規定，乃單方面課予申請人舉證責任，並須負擔 5 因不能舉證而導致不能辦理權利登記之不利後果，此不僅否 定民法第七百九十九條及第八百十七條「推定」各共有人均 等共有區分所有建物及其附屬物之共同部分之規定意旨，並 且與土地法就地籍測量時遇有界址及權利範圍爭執時應先經 地政機關調處程序之規定有違。申言之，地政機關依使用執 照，認為共用部分之位置及範圍仍不明確時，縱不依上開民 法條文「推定」專有部分以外之共同部分為均等共有，亦不 能即單方面要求申請人須檢具全體起造人分配協議書等證明 文件，始為辦理，而應依土地法有關地籍測量時遇有 界標位 置及權利範圍有爭執時，進行調處程序，始不與其母法規定 有所違背。如共有人不服調處結果，則應提起民事訴訟請求 司法機關確認共有人於共用部分之權利範圍後，再憑之為辦 理登記。如此始符合土地法有關地籍測量程序規定之意旨， 而不能僅以聲請人未備該分配協議書等證明文件即駁回其測 量之申請。故前開地籍測量實施規則第二百七十九條第一項 規定，係違反土地法有關地籍測量遇有界址與權利範圍有爭 執時之處理程序規定，並因而限制區分所有建物共有人對共 用部分之登記權利，乃增加法律所無之限制，而影響其財產 權之行使，不僅牴觸法律，且不當限制人民 財產權之行使而 與憲法第十五條保障財產權之意旨有所不符。 註一：李鴻毅，土地法論，增修訂二十版，民 84 年，頁 182-183；蘇 志超，土地法規新論，民 87 年 9 月初版一刷，頁 212-213。 ## 相關法條 - [[憲法第15條]]（版本 36.01.01） - [[憲法第23條]]（版本 36.01.01） - [[司法院釋字第400號解釋]] - [[司法院院字第1956號解釋]] - [[民法第758條]]（版本 91.06.26） - [[民法第759條]]（版本 91.06.26） - [[民法第799條]]（版本 91.06.26） - [[民法第817條第2項]]（版本 91.06.26） - [[土地法第5條]]（版本 94.06.15） - [[土地法第37條]]（版本 94.06.15） - [[土地法第38條第2項]]（版本 94.06.15） - [[土地法第43條]]（版本 94.06.15） - [[土地法第47條]]（版本 94.06.15） - [[公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第4款]]（版本 92.12.31） - [[地籍測量實施規則第279條第1項（87年2月11日修正發布）]]（版本 87.02.11） - [[土地登記規則第75條第1款（84年7月12日修正發布，90年9月14日修正為第81條第1款）]]（版本 84.07.12） --- ## 白話解說（AI 生成，非官方原文） > [!warning] 以下由 AI 依上方原文撰寫，僅供理解輔助。撰寫論文時請引用原文區塊，不得引用本區塊。 **一句話結論**：區分所有建物首次測量登記之法規命令合憲，但重要事項應檢討改以法律規定。 **爭點拆解** 區分所有建築物辦理第一次所有權登記時，土地登記規則第75條第1款規定共用部分應另編建號單獨登記，並視各區分所有權人實際使用情形登記為相關區分所有權人共有；地籍測量實施規則第279條第1項則要求使用執照無法認定權利範圍及位置者應檢具全體起造人分配協議書，申請人非起造人者應檢具移轉契約書。爭執在於這些法規命令是否逾越土地法授權，是否與民法第799條、第817條第2項關於共用部分及應有部分的推定規定相衝突，因而增加法律所無的限制。 **結論與理由** 本號認定上開規定合憲，未違憲法第15條財產權保障及第23條法律保留原則與比例原則。理由是不動產物權登記具公示力與公信力，登記內容須正確真實；區分所有建築物由數人區分一建築物而各有其一部，專有部分與共用部分於物理上相互連接、使用上密不可分，權利關係密切而錯綜複雜，辦理第一次所有權登記時各該客體的範圍與位置必須客觀明確方得據以登記。民法第799條、第817條第2項是實體法上的推定原則，登記程序法就登記程序仍得為較具體的技術性規範，兩者各有不同的規範功能與意旨。又地政機關就登記內容所涉權利有無並無實體判斷權，故以協議書、移轉契約書等作為客觀明確的程序依據，為辦理首次測量與登記所必要。惟本號同時作成警告性宣示：關於建築物所有權登記程序及相關測量程序，涉及人民權利義務的重要事項，例如共用部分的認定、權屬分配、應有部分比例，以及當事人未能協議或發生爭議時的解決機制，土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障財產權意旨尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜。 **在體系中的位置** 屬財產權保障與法律保留的類型，處理登記程序法規命令與民法實體推定規定間的分工，以及重要事項應由法律規範的密度要求。本號在合憲結論之外附加檢討改進的警告性宣示，是其結構上的特徵。輸入文字顯示其援引釋字第400號說明財產權保障的內涵，並援引院字第1956號解釋佐證土地登記的公示力與公信力。